나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1077 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 6층628호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는
노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 6층628호로서,
(사용승인일: 2018.04.23)

외벽 : 대리석 붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창문 : 샷시창호임.

이용상태

대장상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 ""상업 및 업무용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 노폭 약 30M 및 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장
도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #960: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전
신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.
(2) #961: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한
도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대장상 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1077 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 6층628호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 86,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 안OO

2.2. 물건 현황

* 토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 6층 628호

* 사용승인일: 2018년 04월 23일

* 총 호수: 300호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물 등이 밀집된 노선상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

* 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 인접 도로상태

* 본 건은 서측으로 폭 약 30M의 왕복 6차선 도로 및 북측으로 폭 약 20M의 왕복 4차선 도로에 각각 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 2025년 07월 08일 접수된 안수빈 채권자의 강제경매 (사건번호: 홍성지원 2025타경1077)입니다.

* 주요 권리사항:

* 을1 (2025년 02월 19일 접수) 주택임차권: 안수빈, 임대차보증금 66,000,000원.

* 전입일자: 2023년 01월 09일

* 확정일자: 2022년 12월 20일

* 대항력: 있음.

* 등기상 말소여부: 인수. (본 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.)

* 갑3 (2018년 11월 08일 접수) 소유권이전 2번 신탁등기 말소: 송도주식회사. (이 사항은 말소될 예정입니다.)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-01-09

* 확정일자: 2022-12-20

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금 66,000,000원이 있습니다.

4.3. 권리분석 요약

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 66,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 못하는 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

* 본 물건은 충청남도경찰청 인근에 위치하며, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물이 밀집된 지역에 속합니다.

* 해당 지역은 노선상가지대로서 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

* 관공서, 근린공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 대장상 오피스텔로 이용 중이며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

* 주변에 관공서(충청남도경찰청)와 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 부담

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 안 의 보증금 66,000,000원입니다.

* 경매 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 해당 금액 또는 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 매입 비용이 상승하게 됩니다.

7.2. 건물 이용 현황

* 공부상 용도는 오피스텔로 되어 있으며, 현재도 오피스텔로 이용 중으로 확인됩니다. (이용상태에 따른 별도 리스크는 없어 보입니다.)

7.3. 기타 참고사항

* 임대 관계는 미상이나, 등기부상 임차인의 권리가 명확히 확인됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도경찰청 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 상권 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 2018년에 건축된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(안 , 보증금 66,000,000원)의 존재입니다. 이 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 금액이 증가하게 됩니다. 따라서 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충청남도경찰청 인근에 위치하여 행정기관 종사자 등 수요 확보에 유리하며, 상업지구에 속해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 교통 편리: 주요 도로에 인접하고 버스정류장이 가까워 접근성이 좋습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(23.68㎡, 22.98㎡)의 오피스텔이 2025년 6월 약 7,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 8,600만원으로, 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 수준(약 7,500만원)을 총 투자 비용의 기준으로 삼고, 인수해야 할 보증금(6,600만원)을 고려하면, 예상되는 입찰가는 약 1,000만원 ~ 1,500만원 범위에서 결정될 수 있습니다.

이는 총 투자 비용이 약 7,600만원 ~ 8,100만원 수준이 되어 최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력을 가질 수 있기 때문입니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,000만원 ~ 1,500만원

* 본건의 경우, 입찰가를 1,200만원으로 설정할 경우, 총 투자 비용은 12,000,000원(입찰가) + 66,000,000원(인수 보증금) = 78,000,000원이 되어, 최근 실거래가 수준과 유사하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.