나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502854 [1] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 중 제1층 제103호, 제104호로서
사용승인일 : 2019.5.31
외벽 : 석붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 소방설비, 시스템에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

소담동 527 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(특)2-4003)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 건물 전체가 공실로 대양종합건설 유치권행사 중이라는 플랭카드가 건물 곳곳에 걸려 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502854 (1)

소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 705,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

건물지분: 37.92㎡ (약 11.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 중 제1층 제103호, 제104호

사용승인일: 2019년 5월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 소담동 소재 '글벗중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

소담동 527: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 6월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액: 1,080,000,000원)이며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임의경매개시결정은 2025년 7월 4일 농협은행에 의해 접수되었습니다(채권금액: 878,258,608원).

총 등기부채권액은 1,080,000,000원입니다.

소유권 보존은 주식회사 유림, 소유권 이전은 김경아(2019년 6월 14일, 매매금 765,320,000원) 명의로 되어 있습니다.

3.2. 유치권 및 임차인 현황

특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 명시되어 있으며, 대양종합건설에서 유치권을 행사 중이라는 플래카드가 건물 곳곳에 걸려 있습니다. 건물 전체가 공실 상태입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 환경

본 물건은 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 밀집 지역에 속합니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 동측 40미터, 서측 10미터 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

4.3. 개발 계획

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 '글벗중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하여 학군이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

세종특별자치시 소담동 일대는 복합주민공동시설, 경찰청, 법원, 검찰청(예정) 등 행정 및 생활 편의 시설이 밀집되어 있습니다. 인근에 상업지구가 개발 예정되어 있어 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크 요인은 대양종합건설의 유치권 행사입니다. 건물 전체가 공실 상태이며 유치권이 실질적으로 행사되고 있어 명도 및 건물 사용에 상당한 어려움이 예상됩니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권 관련 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

현재 건물 전체가 공실 상태이며, 유치권 행사로 인해 임차인 모집에 어려움이 예상됩니다.

6.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 소담동의 근린상가로, 글벗중학교 인근에 위치하여 교육 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 또한, 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 상권 발전 가능성을 가지고 있습니다. 그러나, 대양종합건설의 유치권이 강력하게 행사되고 있으며 건물 전체가 공실 상태라는 점은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권 해결 여부에 따라 물건 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 유치권의 실체 및 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 글벗중학교 인근, 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 개발 가능성: 상업지역 및 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여지가 있습니다.

* 예상되는 시세차익: 유치권 문제가 원만히 해결될 경우, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받아 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 유치권 존재 및 건물 전체 공실 상태로 인해 명확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 따라서, 감정가 705,000,000원을 기준으로 유치권의 총 채권액, 명도 비용, 향후 건물 임대/매매 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 실질적인 투자 비용을 산출하여 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.