나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502753 [1] 대전광역시 동구 용전동 OOOOO OOOOOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 용전동 소재 ""대전복합터미널"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대전복합터미널
이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제7층 제704호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(용전11)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(용전15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(용전24)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(용전25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502753 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 동구 용전동 131-1 부성한울아파트 7층704호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제7층 제704호

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.75㎡ (약 4.46평)

건물면적: 37.25㎡ (약 11.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 14.75㎡

건물 지분: 37.251㎡

1.4. 감정가

감정가: 84,000,000원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 감정평가서 요약

1.6. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "대전복합터미널" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

1.6. 2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대전복합터미널이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

1.6. 3. 건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 12층 중 제7층 제704호임.

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감

창호: 새시 창호 등임.

1.6. 4. 이용상태

아파트로 이용 중임.

1.6. 5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

1.6. 6. 토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

1.6. 7. 인접 도로상태

단지 외곽이 공도에 접해 있음.

1.6. 8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(용전11)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(용전15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(용전24)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(용전25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

1.6. 9. 공부와의 차이

없음.

1.6. 10. 기타 참고사항

임대관계 미상임.

1.7. 아파트 상세 정보

아파트명: 용전한울아파트

주소: 대전광역시 동구 용전동 131-1 용전한울아파트

사용승인일: 2002년 02월 04일

동수: 1동

세대수: 177세대

전용면적: 6138.741㎡ (전체 전용면적 합계)

총면적: 8194.945㎡ (전체 대지 면적 합계)

주차대수합계: 55대 (지상 6대, 지하 2대)

최고층: 12층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차 충전기(지상): 3대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건지는 대전복합터미널 북서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 대전복합터미널이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 외곽이 넓은 공도에 잘 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로 1, 2, 3류에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 부성종합건설주식회사 (2002-02-07)

* 소유권이전: 박영선 (2005-12-21, 매매예약 2006.01.20)

* 근저당권: 국민은행 (2006-02-08, 48,500,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 구영오 외 1명 (2023-08-22, 21,000,000원, 말소)

* 강제경매: 구영오 외 1명 (2025-07-08, 본압류, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2024-06-10)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 69,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건지는 대전복합터미널과 인접하여 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다. 주변에 숙박, 근린생활시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대전복합터미널 주변의 유흥업소 밀집 지역과의 상대적인 거리를 고려하여 판단할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대전복합터미널 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용이 가능합니다. 도보 거리에 편의점, 식당 등이 다수 분포하고 있으며, 차량으로 이동 시 이마트, CGV 등 대형 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

용전한울아파트는 2002년에 준공된 1개 동, 총 177세대 규모의 아파트 단지입니다. 최고 12층, 최저 2층으로 구성되어 있으며, 총 55대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 말소기준권리(을3, 국민은행 근저당 2006.02.08) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금이 없어 권리상의 특별한 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 이용 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있는 경우 명도 절차에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전복합터미널이라는 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 아파트입니다. 건물은 2002년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며 기본적인 설비는 완비되어 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 적은 편입니다. 최근 2025년 3월, 9월, 11월 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(37.251㎡)의 매물이 8,300만원에서 8,700만원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 감정가(8,400만원) 대비 시세가 안정적이거나 소폭 상승 가능성이 있는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전복합터미널 인접으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성 확보.

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 동일 면적의 최근 매매 사례를 고려 시 시세 대비 합리적인 감정가.

* 향후 터미널 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 기반으로 분석 시, 동일 면적(37.251㎡)의 최근 매매가는 8,300만원(6층)에서 8,700만원(9층) 사이를 형성하고 있습니다. 본건은 7층으로 중간층에 해당하며, 감정가 8,400만원은 이 시세 범위 내에 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 85,000,000원 ~ 87,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 희망하는 낙찰가율 및 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.