나이스옥션 법원경매 영동 2025타경90 [1] 충청북도 영동군 황간면 남성리 565 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 황간면 남성리 소재 ""황간초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 공동주택 및 관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 라멘조 슬래브지붕 3층 건내 1층 102호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 명칭은 "대명연립주택 1동"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 영동지원 2025타경90 (1)

소재지: 충청북도 영동군 황간면 남성리 565 1층 102호

구분: 연립주택

건축물명: 대명연립주택

준공일자: 1991년 8월 1일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 56.65㎡ (약 17.15평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 구조: 철근콘크리트 및 라멘조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 102호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 63,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 황OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청북도 영동군 황간면 남성리에 위치하며, 황간초등학교 서측 인근에 소재함.

주위는 근린생활시설, 공동주택 및 관공서 등이 혼재함.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 대체로 보통임.

해당 지역은 경부고속도로 황간IC와 국도4호선이 인접하여 교통 입지 여건이 우수함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있음.

최근 영동군에서 농촌 중심지 활성화 사업이 추진 중이며, 황간일반산업단지 조성 사업도 2025년 하반기 준공을 목표로 진행 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 1991년 10월 4일 유종만, 2002년 9월 19일 정명영에게로 이루어졌음.

을구에는 2002년 9월 24일 황간신용협동조합 명의의 근저당(34,500,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됨.

2025년 7월 10일 황간신용협동조합에 의한 임의경매 개시결정(20,683,438원) 등기가 말소 대상임.

등기부채권 총액은 34,500,000원으로 확인됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2002년 9월 24일 설정된 황간신용협동조합의 근저당임.

매각으로 인해 근저당, 임의경매 등은 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수 가능한 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 표기되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않음. 일반적으로는 소멸될 가능성이 높으나, 추가 확인이 필요함.

3.4. 임차인 현황 및 분석

'대항력 있는 임차인'이 존재함.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 매우 이례적인 사항임.

임대 관계는 미상으로, 보증금이 0원이라도 대항력이 있다면 법적 검토 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적임.

금액이 미상이고 특이사항이 있는 경우, 신중한 접근이 필요함.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

본 물건지 인근에는 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 소재하여 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

주변에 황간산업단지 조성 등 지역 개발 계획이 진행 중인 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

5. 생활 정보

5.1. 인근 편의 시설 및 교육 환경

주변에 황간초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

노근리 평화공원이 인근에 위치해 역사 교육 및 관광지로 활용 가능함.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력 있는 임차인'의 존재는 가장 큰 리스크 요인임. 보증금 0원이라는 명시적인 금액에도 불구하고, 임대 관계 미상 및 대항력 보유 사실은 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있음. 임차인의 정확한 계약 조건, 점유 관계, 법적 권리 등에 대한 철저한 조사가 선행되어야 함.

6.2. 건물 노후화 및 주변 환경

1991년에 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역'으로 지정된 점은 주변 환경 및 주거 쾌적성에 잠재적 영향을 줄 수 있음.

영동군 일부 지역에서 폐기물 소각시설 증설 및 공설추모공원 조성 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발이 있는 것으로 나타났으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

충청북도 영동군 황간면에 소재한 연립주택 경매 물건으로, 황간초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

주변 개발 계획 및 교통 편의성은 긍정적이나, '대항력 있는 임차인'의 존재와 보증금 0원, 임대 관계 미상이라는 특이사항은 명확한 법률적, 현장 조사를 통해 리스크를 확인하고 해결해야 할 최우선 과제임.

8. 투자 포인트

소형 연립주택으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있으며, 향후 지역 발전 및 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있음.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 가치를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정

주변 연립주택 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년에 거래된 58.14㎡ ~ 66.24㎡ 면적의 연립주택이 3,000만원 ~ 5,100만원 범위에서 거래되었음.

본건의 건물 연면적(59.76㎡)과 유사한 면적대의 경우, 2026년 1월에 거래된 64.76㎡ 건물이 5,100만원에 거래된 바 있음.

본 물건의 감정가는 6,300만원으로, 이는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준임.

특히, '대항력 있는 임차인'의 존재와 보증금 0원, 임대 관계 미상이라는 정보는 상당한 불확실성을 내포하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수로 작용해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 5,000만원 ~ 5,800만원 범위로 판단됨.

입찰 전 반드시 임차인과의 관계, 명도 가능성, 정확한 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사를 진행하고, 리스크 요인 해소 여부에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.