나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52789 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1356-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""희망공원"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 중.소규모의 공장, 창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
무난한 편임.

형태 및 이용상태

장방형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약10미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역(2016-08-19), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골지붕 3층 건물로서
(사용승인일 : 2024.09.13)

외벽 : 판넬잇기 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

식품가공공장으로 이용중임..

설비내역

급.배수시설, 소방설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 식품가공공장으로 이용중임.
2.해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52789 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1356-8 (신주소: 경기도 시흥시 옥구천서로81번길 8)

* 용도: 공장 (식품가공공장으로 이용 중)

* 감정가: 9,960,565,000원

* 토지면적: 1,679.20㎡ (약 508.0평)

* 건물면적: 3,608.41㎡ (약 1091.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인, 유동화 물건

* 주의사항:

* 일괄매각, 식품가공공장으로 이용 중.

* "반월특수지역" 해당. 입주 및 매수자격에 대해 사전 확인 필요.

1.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "희망공원" 남서측 인근에 위치.

* 주위는 중소규모 공장, 창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 주위 환경은 무난한 편.

1.2. 교통 및 도로상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 무난한 편.

* 본건 남서측으로 노폭 약 10미터 정도의 포장도로에 접함.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 일반공업지역(2016-08-19).

* 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합).

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

* 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

* 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>.

* 성장관리권역<수도권정비계획법>.

1.4. 건물 현황

* 구조: 일반철골구조, 일반철골지붕 3층 건물.

* 사용승인일: 2024년 9월 13일.

* 외벽: 판넬잇기 마감 등.

* 내벽: 페인팅 마감 등.

* 창호: 샷시창호.

* 설비내역: 급·배수시설, 소방설비, 위생설비 및 승강기 설비 등이 있음.

* 이용상태: 식품가공공장으로 이용 중.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 31일 접수된 우리은행 근저당권 (을8, 건물 등기부 을3).

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 사항 요약:

* 소유권: 주식회사 이호푸드 (2023년 6월 29일 매매)

* 근저당: 우리은행 (총 11,400,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 및 압류: 다수 (한국표준시험분석연구원, 주식회사 에이젯미트, 조미자, 주식회사 태민수산, 주식회사 에이스푸드원, 주식회사 우림피엠씨, 신한은행, 주식회사 태성전기, 농림수산업자신용보증기금, 기술보증기금, 수협은행, 근로복지공단, 은희남, 국민건강보험공단, 시흥세무서장 등) - 경매로 모두 말소 예정.

* 강제경매: 주식회사 에이스푸드원, 하태영, 주식회사 태민수산 - 경매로 모두 말소 예정.

* 임의경매: 에프더블유2506유동화전문유한회사 - 경매로 말소 예정.

* 임차인 현황:

* MYOZAW: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-26, 대항력 없음.

* THETWAIOO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-03, 대항력 없음.

* 이창동: 보증금 28,000,000원, 차임 2,800,000원, 전입일자 2017-08-31, 대항력 있음.

* 이창동 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 28,000,000원에 대한 배당이 전부 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 정현철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자/사업일자 미상, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 단, 상기 '이창동' 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 28,000,000원에 대한 변제가 경매 절차에서 전액 이루어지지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 배당 결과 확인이 필수적입니다.

1.6. 상권 분석

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 일대 산업단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 다수의 중소규모 공장 및 물류창고 등이 밀집한 지역입니다.

* 관련 산업 인프라가 잘 갖추어져 있어 공장 운영 및 관련 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 본 물건이 속한 지역은 "반월특수지역"으로 지정되어 있어, 산업 활동을 위한 지원 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활 정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 산업단지 내 또는 인근 지역에 식당, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (상세 편의시설 현황은 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 주거 환경: 희망공원이 인근에 위치하여 업무 환경 중 일부 녹지 공간 접근성은 양호한 편입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있어, 사건 진행 현황 및 처리 절차를 정확히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: '이창동' 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 28,000,000원의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 매우 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화전문회사가 채권을 관리하는 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있으므로 절차 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 반월특수지역 규제: "반월특수지역"에 해당하므로, 해당 지역의 입주 자격 및 매수 자격에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 반드시 관련 법규 및 한국산업단지공단 등 관련 기관을 통해 사전 확인해야 합니다.

* 신축 건물 하자: 사용승인일이 2024년 9월 13일로 비교적 신축 건물이나, 건물 사용 상태, 잠재적 하자 여부 등에 대한 정밀한 현장 점검이 필요합니다.

* 혐오시설: 일반적인 산업단지 내 위치하므로 특별히 심각한 혐오시설이 주변에 존재하는 것으로 파악되지는 않으나, 최종 매수 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 산업단지 내에 위치한 식품가공공장으로, 비교적 최근에 사용승인을 받은 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 일괄 매각하여 사업 확장을 위한 공간 확보가 용이합니다.

* 등기부상 다수의 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 '반월특수지역'이라는 특수성, 유동화 물건이라는 점은 매수 전 반드시 면밀한 권리 분석, 자격 요건 확인, 그리고 전문가 상담을 통해 리스크를 점검해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

* 산업단지 내 우량 입지: 관련 산업 집적 효과 및 인프라 활용 가능.

* 신축 건물: 즉시 사용 가능하며, 유지보수 비용 절감 기대.

* 넓은 면적: 식품 가공 공장 운영에 적합한 규모.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성 우수.

1.11. 예상 입찰가

* 감정가: 9,960,565,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 시장 동향, 대항력 있는 임차인 '이창동'의 보증금 인수 가능성, '반월특수지역'의 입주/매수 자격 제한 여부, 그리고 해당 지역의 실제 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, '이창동' 임차인의 보증금 28,000,000원이 낙찰자에게 인수될 경우, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미칩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 결과로, 실제 인수 가능성은 배당표 확정 및 현장 조사를 통해 다시 한번 확인해야 합니다.

* '반월특수지역' 관련 규제 사항이 매수 자격에 영향을 미칠 경우, 이는 입찰 참여 자체를 제한할 수도 있으므로 사전 확인이 최우선입니다.

* 위 사항들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 감정가 이하에서부터 신중하게 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 감정가 대비 90~100% 범위에서, 인수 보증금 28,000,000원 반영 여부 등에 따라 최종 결정)

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 권리 분석 전문가와의 상담, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 조사가 선행되어야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖지 않습니다. 최종 결정은 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

* 작성일: 2026-06-10

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.