나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52771 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 814 로얄파크1 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 ""와동체육관"" 남측 인근에 소재하는 구분건물(다세대주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층건 (사용승인일 : 2017.04.21)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3, 화장실2, 거실, 주방, 다용도실 등으로 이루어진 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8~10m, 서측으로 폭 약 18~20m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이영주의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52771 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 814 로얄파크1 2층201호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 204,000,000원

토지면적: 30.81㎡ (약 9.32평)

토지지분: 30.8125㎡ (약 9.32평)

건물면적: 54.46㎡ (약 16.47평)

건물지분: 54.46㎡ (약 16.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동에 소재하며, "와동체육관" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 수준입니다. 건물은 2017년 4월 21일에 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.

1.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(사랑유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 도시계획 및 환경 규제를 적용받고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 북측으로는 폭 약 8~10m, 서측으로는 폭 약 18~20m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 비교적 원활합니다.

2.2. 생활 편의시설

주변에 와동체육관, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주거지대로서의 기능은 충족되는 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 19일 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다. 본건 경매 개시 결정은 2025년 7월 9일 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)에 의해 이루어졌습니다. 등기부 채권 총액은 230,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로는 주택도시보증공사(이영주 승계인)가 있으며, 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 7일, 확정일자 2022년 6월 8일입니다.

그러나, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 이영주의 승계인)가 2026년 5월 26일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다. 따라서, 본 물건 매각 시 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2023.12.19)이며, 본 경매 절차가 완료되면 해당 권리보다 선순위 또는 후순위의 모든 권리(압류, 강제경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역(와동) 내 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 2001년식, 59.57㎡, 5,800만원 (삼익아트빌1차)

* 2026년 3월 거래: 2010년식, 62.42㎡, 15,000만원 (수목하우스B동)

* 2026년 3월 거래: 2001년식, 75.075㎡, 12,000만원 ((705-12))

4.2. 주변 시세 동향

본건은 2017년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 제공된 주변 실거래가 사례 중 2010년식 62.42㎡ 주택이 15,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(54.46㎡)은 면적은 다소 작으나 건축 연도가 더 최신이라는 점에서 시세 형성 가능성은 13,000만원 ~ 16,000만원 사이로 추정됩니다. 그러나 감정가는 204,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 소재지 인근에는 다수의 학교가 분포되어 있어 교육 환경이 양호합니다. (예: 사랑유치원, 초등학교, 중학교 등 - 구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

5.2. 편의/복지시설

와동체육관이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설과 관공서가 혼재하여 생활 편의성이 높습니다. 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 권리 리스크는 임차인과의 보증금 관련 분쟁 가능성이었으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 채권에 대한 포기 확약서를 제출함에 따라 인수 부담은 없어진 상태입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 환경 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 생활소음진동관리지역 등이 포함되어 있으나, 일반적인 주거 지역에서 흔히 나타나는 규제사항으로 특별한 혐오시설이나 환경 문제는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 비교적 신축(2017년식) 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 교통이 양호합니다. 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 있었으나, 신청채권자 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 시세보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017년식)으로 건물 상태 양호 예상

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 임차인 관련 복잡한 권리 관계 해소 (보증금 인수 부담 없음)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

주변 실거래가 분석 결과 (약 13,000만원 ~ 16,000만원) 및 신축 연식 감안 시, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 경매 특성상 경쟁이 있을 수 있으므로, 시장 상황과 본인의 투자 목표에 따라 유연하게 판단해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

합리적인 입찰 희망가 범위는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 정도로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.