나이스옥션 법원경매 안산 2025타경708 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2743-6 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화나래초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며, 인근에 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서
(사용승인일 : 2018.08.17)
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(원룸형)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로 엠티브이3-1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경708 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2743-6 4층 402호

물건종별: 도시형생활주택 (원룸형)

용도: 공동주택 (도시형생활주택)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

건물면적: 35.43㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

이용상태: 공동주택(도시형생활주택, 원룸형)으로 이용 중

사용승인일: 2018년 8월 17일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 도시형생활주택(원룸형), 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존 (2018-08-31)

* 근저당 (구룡농업협동조합, 1,020,000,000원, 2018-08-31) - 말소기준권리

* 주택임차권 (박준성, 15,000,000원, 2023-10-31) - 말소

* 강제경매 (박준성, 15,000,000원, 2025-07-09) - 말소

말소기준권리인 구룡농업협동조합의 근저당(2018-08-31)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-26

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2023-09-15

* 확정일자: 2022-10-12

* 배당신고일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 없음. (말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 최근 3개월간(2026년 3월) 인근 지역의 유사 건물(다세대) 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 59㎡ 기준으로 105,000,000원에서 122,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, 약 585,000원에서 681,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

유사 물건 거래 사례:

* 2026년 3월 12일, 59.165㎡, 122,000,000원

* 2026년 3월 10일, 59.09㎡, 114,000,000원

* 2026년 3월 3일, 59.32㎡, 105,000,000원

본건의 건물면적(35.43㎡, 약 10.72평)은 분석된 거래 사례의 면적(약 59㎡)보다 작습니다. 유사 면적의 직접적인 거래 정보는 부족하나, 제공된 시세 정보에 따르면 해당 면적 대비 가격은 약 6,800만원 내외로 추정됩니다. 그러나 본건은 2018년 준공된 도시형생활주택으로, 분석된 사례의 건물(2008년, 2002년 준공)보다 신축성이 있다는 점을 고려해야 합니다. 신축성 및 주거 형태(원룸형)의 특수성을 감안할 때, 평당 가격은 더 높게 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 시화나래초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 지역은 주거와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주거환경: 도시형생활주택 밀집 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 등기부 및 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임차인의 퇴거 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 주변 개발 및 환경: 시화국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 관련 개발 계획이나 환경 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 소액 투자 또는 실거주용으로 접근 가능성이 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

제공된 주변 시세 정보(이전 준공 연도 및 더 넓은 면적의 다세대 주택)와 감정가(147,000,000원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 본건이 신축이고 도시형생활주택(원룸형)이라는 점이 반영된 것으로 보이며, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 명도 용이: 인수 보증금이 없어 명도에 따른 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 기준 1억 4천만원대로 소액 투자처로 고려해볼 수 있습니다.

* 주거 편리성: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 구조입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

주변 유사 물건 거래 사례(2026년 3월)를 분석한 결과, 전용면적 약 59㎡ 규모의 다세대 주택이 105,000,000원~122,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 면적(35.43㎡, 약 10.72평)으로 환산 시 약 6,800만원 내외의 시세에 해당합니다.

그러나 본건은 2018년에 준공된 도시형생활주택으로, 분석 사례보다 신축이며 주거 형태가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 신축성을 감안할 때, 시장에서는 본건의 가치가 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성도 있습니다.

다만, 경매 특성상 시장가 대비 할인된 가격으로 취득하는 것이 일반적입니다. 제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 경매 시장 상황을 감안한 예상 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.