나이스옥션 법원경매 안산 2025타경709 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 2층201호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""안산시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는바 대중교통여건
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 2층 201호로서
외벽 : 외장 돌붙임 마감등
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

근린생활시설로서 조사일 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 소로와 접하고 동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용),
지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리
지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2025.12.15. 고잔리슈빌S오피스텔 관리사무소로부터 2025년2월~2025년 9월분 체납관리비(2,856,900원)가 있고, 이후에도 공용부 관리비는 계속발생중이라는 신고서 제출됨, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경709 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 2층201호

건물명: 고잔리슈빌S

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 201호

용도: 업무시설, 근린생활시설

토지면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

건물면적: 87.34㎡ (약 26.41평)

감정가: 689,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 안산시청 남동측 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건이 무난합니다. 서측으로 소로, 동측으로 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 안산부곡중학교(0.3km) 및 단원고등학교(1.0km)가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 안산시청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 23일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 504,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(중소벤처기업진흥공단, 25,131,799원) 및 임의경매개시결정(농협은행주식회사, 432,538,832원) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 명세서상 확인되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 529,131,799원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 안산시청 인근의 일반상업지역에 속하며, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 복합적인 상업 및 주거 지역입니다.

* 건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1, 2종 근린생활시설로 활용 가능합니다.

* 임대 현황: 조사일 현재 본 건물은 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주변 상권: 오피스, 사무실, 소매점, 식당 등 다양한 업종이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 안산시청 등 행정 편의시설 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지로 인해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 교육 환경: 안산부곡중학교, 단원고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 체납 관리비: 2025년 2월부터 9월분까지 2,856,900원의 체납 관리비가 발생했으며, 이후에도 공용부분 관리비가 지속적으로 발생 중임을 관리사무소에서 신고했습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 인수될 정확한 금액을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 조사일 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 기간이 길어질 경우 초기 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 업무시설 및 근린생활시설입니다. 하지만 상당한 금액의 체납 관리비 발생 가능성과 임대 관계 미상, 현재 공실 상태 등은 투자 시 반드시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 인수될 관리비 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안산시청 인근의 중심 상업 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 편리한 교통망: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나 임차인 확보 및 건물 가치 유지에 유리합니다.

* 다용도 활용: 업무시설 및 근린생활시설로의 활용이 가능하여 다양한 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 689,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시, 2025년 2월~9월분 체납 관리비 2,856,900원 중 매수인에게 인수될 공용부분 관리비 추정액, 명도에 소요될 제반 비용, 예상 공실 기간에 따른 금융 비용 및 기회비용 등을 반드시 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 주변 유사 물건의 낙찰가, 지역 시세, 예상 임대 수익률, 해당 물건의 권리 관계 및 인수 부담 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.