나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42169 [1] 경기도 평택시 진위면 갈곶리 140-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 ‘갈곶초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 인근일대는 근린생활시설들로 이루어진 노선 상가지대로서 후면은 공장, 창고, 농경지, 공동주택 등 으로 형성된 지역임.

교통상황

왕복4차로의 포장도로변에 위치하여 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약7~8분정도 거리에 오산I.C(경부고속도로) 톨게이트가 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1,2,5): 부정형의 토지로서 대체로 평지이며, 포장도로로 이용중임. 기호(3): 부정형의 평지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(6,7): 기호(3)토지와 함께 3필1단의 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.

인접 도로상태

기호(3,6,7)(일단의 건축허가지): 기호(1,2,5)토지를 이용하여 왕복4차로의 포장도로에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 일련번호(2) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 일련번호(5) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 일련번호(6) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.) 일련번호(7) :자연녹지지역(2017-03-02), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 제 "Ⅰ-6.그 밖의 사항"란 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(6,7)토지의 의뢰목록상 지목은 '답'이나 현황 일단의 건축허가지로서 현황 '전기타'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서 외벽 : 돌붙임, 징크판넬 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임. 바닥 : 타일, 장판, 에폭시 등 마감. 높이 : 16.6m.

이용상태

1층,2층 : 근린생활시설로 이용중임. 3층 : 주택(7가구)으로 이용중임. 옥탑1층 : 계단실 및 기계실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비(3층) 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으며, 동 유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 물건등 포함.
2.목록3에 소재하는 이동식 컨테이너 박스는 매각에서 제외(동측일부지상 3기, 북측일부지상 2기).
3.목록6 을구9번 2018년11월2일 접수 제37073호 지상권설정에 대해 지상권자의 매각에 의한 말소동의서(2026. 2. 5.자) 제출됨.
4.목록1,2,5는 지분매각임(공유자우선매수권 없음).
5.목록6,7은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환).
6.목록7 토지 서측 일부지상에는 소유자 미상의 제시외 창고(철파이프조 천막지붕)가 소재하나 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 사건번호: 평택지원 2025타경42169 (1)

2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 평택시 진위면 갈곶리 140-12

토지면적: 9540.00㎡ (약 2,885.85평)

건물면적: 1007.23㎡ (약 304.66평)

용도: 근린시설 (1, 2층 근린생활시설, 3층 단독주택 7가구, 옥탑1층 계단실 및 기계실)

감정가: 13,922,532,070원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 남사농업협동조합 (근저당권자)

3. 물건 상세정보

3.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 평택시 진위면 갈곶리 소재 ‘갈곶초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설이 밀집된 상가지대로 후면에는 공장, 창고, 농경지, 공동주택 등이 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건은 왕복 4차로의 포장도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 오산IC(경부고속도로) 톨게이트가 있어 교통 여건이 양호합니다.

토지형태 및 이용상태: 본건 토지(기호 1,2,5)는 부정형의 대체로 평탄한 토지로서 포장도로로 이용 중입니다. 기호 (3) 토지는 부정형의 평지로서 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용 중이며, 기호 (6,7) 토지는 기호 (3) 토지와 함께 3필지로 건축 허가를 득한 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지(기호 3,6,7)는 기호 (1,2,5) 토지를 이용하여 왕복 4차로 포장도로에 접하여 차량 접근이 가능합니다.

3.2. 권리분석

말소기준권리: 을15 (2021-10-29) 남사농업협동조합 근저당권

주요 권리 내역:

등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 9,660,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

- (주)엔에스통삼개발: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-05-23, 대항력 없음.

- 김동완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-28, 대항력 없음.

- 박승운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-08-24, 대항력 없음.

- 주식회사피케이제이: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-03-13, 대항력 없음.

- 주식회사화덕으로간고등어평택: 보증금 30,000,000원, 차임 6,000,000원, 전입 2024-12-27, 대항력 없음.

- 최상현: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-02-24, 대항력 있음.

- 홍익골프주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-29, 대항력 없음.

- 황상진: 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2021-02-04, 배당신고 2025-08-11, 대항력 있음.

인수되는 권리:

등기부상 지상권(을9, 2018-11-02)이 존재하나, 지상권자의 매각에 의한 말소 동의서가 제출(2026. 2. 5.자)되어 말소 예정으로 보입니다. 주의사항 3번에도 지상권자의 말소 동의서 제출이 명시되어 있습니다.

주의사항:

- 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인(최상현, 황상진)이 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 목록 3의 이동식 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.

- 목록 7 토지 서측 일부에 소유자 미상의 제시외 창고가 소재하나 매각에서 제외합니다.

3.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건 인근은 근린생활시설이 밀집된 노선상가지대로서 상업 활동이 활발한 지역입니다.

지역 특성: 주변에 공장, 창고, 농경지, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입지가 가능하며, 갈곶초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 상업 복합 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

3.4. 생활정보

주변 편의시설: 갈곶초등학교가 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로 약 7~8분 거리에 오산IC가 있어 고속도로 접근성이 우수합니다.

건물 내 주거 및 상업 공간 활용: 건물은 1, 2층 근린생활시설, 3층 주택(7가구)으로 구성되어 있어 상가 임대 수입과 주택 임대 수입을 동시에 기대할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역: 본건 토지는 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 부동산 거래 시 허가를 받아야 합니다.

농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 목록 6, 7은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 최상현, 황상진 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있어 해당 보증금의 처리 방안에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

지분매각 및 공유자우선매수신고: '지분매각'이라는 특이사항이 있으며, '공유자우선매수신고' 가능성이 있습니다. 다만, 주의사항 4번에는 목록 1,2,5는 지분매각이며 공유자우선매수권이 없다고 명시되어 있어, 본건 전체의 매각 진행 시 공유자들의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 물건: 일부 제시외 물건(이동식 컨테이너 박스, 소유자 미상의 창고)은 매각에서 제외됩니다.

주변 환경: 검색 결과, 평택시 진위면 일대에는 산업단지와 공장들이 다수 존재하며, 폐기물 처리 시설 건설에 대한 지역 주민들의 반발 사례가 있었습니다. 현재 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 산업 단지 및 잠재적 환경 시설 부지와의 인접성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 진위면의 주요 도로변에 위치한 근린시설로, 넓은 토지 면적과 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능한 건물이라는 점에서 긍정적입니다. 교통 접근성이 우수하고 주변에 상업 시설이 발달해 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인의 존재, 지분매각 및 공유자 우선매수 가능성 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 주변 산업단지 및 폐기물 처리 시설 건설 관련 이슈 등 지역 환경적 요인도 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 활발한 상권과 양호한 교통망을 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 3층 건물 내 상가 및 주택 동시 운영을 통한 수익 다각화 가능성.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2028년 11월 19일까지) 해제 시 투자 가치 상승 기대.

* 향후 개발 계획 및 지역 발전에 따른 시세 차익 가능성.

7. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 감정가 및 시장 상황, 경쟁 구도, 권리 관계의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인 관련 보증금 처리 방식, 토지거래허가 취득 가능성, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 면밀히 분석한 후, 실질적인 수익률과 투자 위험도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.