나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42122 [1] 경기도 평택시 안중읍 덕우리 451-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 ""청옥중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 장방형 토지로서, ‘주거나지’ 및 일부 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.
기호(2) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 장방형 토지로, ‘주거나지’ 상태입니다.
기호(4) : 인접지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 사다리형 토지로, ‘주거나지’ 및 일부 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1,2) : 북측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로(기호(1,4) 일부 포함)와 접합니다.
기호(3) : 북측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로(기호(3) 일부 포함)와 접합니다.
기호(4) : 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로(기호(1,4) 일부 포함)와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3)공히,
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(4),
계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,2)는 일부 및 전체가 타인점유중인 것으로 보이며, 해당 점유부분에 소재하는 '동소 450-5번지' 지상에 소재하는 건물, 담장 등은 해당 소재지 소유자의 부재 및 폐문 등의 이유로 점유 여부, 이해관계 및 소유권 여부 등을 확인할 수 없는 바, 별도의 확인이 필요한 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

기호(1,3,4) : 공부상 지목은 ‘대’이나, 일부 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.

2)기타 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1.토지의 일부 및 목록2.토지의 전부는 지상에 타인이 점유중이므로 이로 인해 소유권이 제한받는 감정평가액으로 최저매각가격 산정함.
-본건 지상의 컨테이너는 매각 제외하며 지상의 활잡목은 토지에 포함하여 평가함.
-지분매각
-공유자우선매수권행사는 1회에 한함.(공유자가 우선매수권을 행사하여 매수신고를 한 후 매각기일 종결 고지 전까지 보증금을 납부하지 아니하면 그 공유자는 이후의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음).
-목록1.3.4.토지의 일부는 현황'도로'임을 감안하여 평가함.
-본건 토지는 주변 토지와의 지적경계가 불분명하여 구체적인 경계의 확정, 권리관계는 측량등을 통하여 입찰 전 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42122 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 덕우리 451-2

용도: 대지

감정가: 13,284,980원

토지면적: 721.00㎡ (약 218.09평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 안중읍 덕우리 451-2에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

토지는 대체로 등고·평탄한 장방형 또는 사다리형 토지이며, '주거나지' 및 일부 현황 '도로'로 이용 중입니다.

북측, 동측, 남측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

특히, 기호(4) 토지의 경우 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 기록과 함께 2024년 1월 9일 주식회사신화에스엔에이치로 소유권 이전, 2024년 2월 6일 길명숙으로 지분 이전이 확인됩니다.

2025년 6월 27일 길명숙의 지분에 대해 김범수 채권자의 강제 경매개시 결정이 등기되었으며, 이는 본 건의 경매 사건과 관련이 있습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 표시되어 있으나, 이는 현재까지 파악된 채권 총액으로 추후 변동될 수 있습니다.

물건명세서상, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

다만, 목록1. 일부 및 목록2. 전부 지상에 소재하는 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안중읍 덕우리는 주변에 전, 답, 주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 개발 계획이 진행 중인 평택의 주요 지역 중 하나입니다.

인근 안중시장은 전통 시장으로서 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관계를 맺고 있으며, 다양한 먹거리와 생활용품을 판매합니다.

또한, 안중역세권 개발 사업이 진행 중에 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 높습니다.

이러한 개발 계획들은 지역 내 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 광역 교통망 이용이 가능합니다. 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도는 보통 수준입니다.

생활 편의시설: 안중읍 중심 시가지에는 병원, 학교, 우체국, 전통시장, 대형마트 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리한 편입니다. 다만, 일부 시설은 외곽에 위치하여 대중교통 이용이 필요할 수 있습니다.

문화 및 여가: 안중레포츠공원, 평택호 관광단지, 함봉산, 삼정대산 등 다양한 휴식 및 여가 공간이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 행사할 수 있으며, 이는 입찰 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

건물 매각 제외: 지상 컨테이너는 매각에서 제외되며, 이는 낙찰 후 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

법정지상권: 토지 위에 건물이 존재할 경우 법정지상권이 성립될 여지가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

현황 도로: 공부상 지목은 '대'이나 일부 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있어, 실제 이용 및 권리관계 확인이 필요합니다.

경계 불분명: 토지 주변과의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확정을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

타인 점유: 토지 일부 또는 전부에 타인이 점유 중인 것으로 보이며, 이로 인해 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

건물, 담장 등 소유권 확인 필요: 점유 부분에 소재하는 건물, 담장 등의 소유권 및 이해관계 여부가 불분명하여 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 안중읍 덕우리에 위치한 대지 지분 매각 물건으로, 주변 개발 호재와 더불어 안중역세권 개발, 도로망 확충 등 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 있습니다.

토지 자체는 주거나지로 이용되고 있으나 일부는 현황 도로로 사용되고 있으며, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 법정지상권 성립 여부, 타인 점유 등 복합적인 권리 관계 및 이용상 제약이 존재하는 물건입니다.

특히, 토지 경계의 불분명함과 건물, 담장 등의 소유권 확인 필요성은 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석을 요구합니다.

그럼에도 불구하고, 향후 지역 개발에 따른 지가 상승 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

지분 매각이지만, 추후 공유자들과의 협의 또는 신규 개발을 통한 지분 가치 상승 잠재력이 있습니다.

평택시의 지속적인 도시 개발 계획 및 교통 인프라 확충(안중역 개통 예정 등)은 장기적인 투자 가치를 높입니다.

계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 유리하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 13,284,980원을 기준으로 하되, 지분 매각의 불확실성, 법정지상권 성립 가능성, 타인 점유 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 인수 보증금 합계는 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 고려합니다.

구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사를 통해 파악된 추가 리스크와 잠재적 가치를 면밀히 검토한 후, 본 물건의 실제 지분 가치 및 향후 개발 가능성, 공유자 간의 관계 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 잠재적 리스크 해소 가능성을 높게 평가할 경우 그 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.