나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52489 [1] 경기도 성남시 중원구 하대원동 OOOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""광주시농업기술센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립다세대 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제4층 제402호로서
(사용승인일:1996.06.03)
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 '다세대주택'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

건축물현황도의 '층도면' 상에 별도의 호수가 표시되어 있지않으나 '호도면'을 기준으로 볼 때 현황과 도면상의 호수표시가 상이한바 경매입찰시 필히 확인바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 성남시 중원구 하대원동 135-11, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52489 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 285,000,000원입니다.

물건의 토지 면적(토지 지분)은 32.43㎡ (약 9.81평)이며, 건물 면적(건물 지분)은 60.10㎡ (약 18.18평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본 건물의 사용승인일은 1996년 6월 3일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 소재하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립다세대 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황 측면에서는 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

물건지의 북측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2012년 6월 29일자 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 145,503,813원입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 이전: 이춘화 (1996-09-09)

- 근저당: 농협은행주식회사 (2012-06-29, 120,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 강해숙 (2013-09-02, 10,500,000원) - 말소

- 가압류: 조순옥 (2022-01-05, 8,100,000원) - 말소

- 가압류: 신한카드 (2024-12-06, 6,903,813원) - 말소

- 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-07-03, 7,739,839원) - 말소

* 기타 권리사항:

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 기재되어 있습니다. 등기부상 명확하게 확인되지 않으나, 만약 지상권이 실제 존재하며 매각으로 소멸되지 않는 경우, 이는 인수해야 하는 중대한 권리 부담이 될 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 조사 및 추가적인 등기부 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주거 밀집 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 주연빌 (하대원동 125-8): 2026년 3월, 전용면적 52.55㎡ (약 15.9평)이 24,000만원 (2.4억원)에 거래되었습니다. (2023년 준공)

- 금문빌라트A (하대원동 121-16): 2026년 3월, 전용면적 60.76㎡ (약 18.4평)이 30,500만원 (3.05억원)에 거래되었습니다. (2001년 준공)

- 퀸즈하임 (하대원동 335-4): 2026년 7월, 전용면적 81.12㎡ (약 24.5평)이 50,500만원 (5.05억원)에 거래되었습니다. (2018년 준공)

종합적으로 볼 때, 본 건(전용면적 60.10㎡, 약 18.18평)은 금문빌라트A와 면적이 유사하며 건축 연도도 비슷한 수준입니다. 금문빌라트A가 3.05억원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가 2.85억원은 시장 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 퀸즈하임은 신축에 면적이 커서 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 높은 시세를 반영하는 사례로 볼 수 있습니다. 주연빌의 거래가는 최신 건물임에도 불구하고 상대적으로 낮게 형성되어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

감정평가서에 따르면 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

교통 및 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

교육시설과 관련해서는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 경기도성남교육지원청을 통한 확인이 필요합니다.

병원, 쇼핑몰 등 기타 편의시설에 대한 상세 정보는 외부 지도 서비스 등을 통해 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물현황도상의 '층도면'에 별도 호수가 표시되지 않았고, '호도면' 기준 시 현황과 도면상의 호수 표시가 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 점유 또는 이용 현황과 공부상의 내용이 다를 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권': 물건명세서 비고란에 기재된 이 사항은 매우 중요합니다. 등기부상 직접 확인되지 않더라도 실제 지상권이 존재하고 매각으로 소멸되지 않는다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 권리 부담이 됩니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 범위 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황 미상: 임대관계가 미상으로, 인수 보증금이 없다고 해도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제6구역 등 일부 규제 사항이 존재하므로, 건축 또는 증축 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 하대원동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2.85억원입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편에 속합니다.

하지만, 건축물대장과의 호수 표시 불일치, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 문구, 임차인 현황 미상 등의 중대한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 리스크들은 반드시 현장 조사 및 추가적인 정보 수집을 통해 면밀히 검토되어야 합니다.

주변 실거래가와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 위에 언급된 리스크들을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 중원구라는 지역적 장점을 바탕으로 한 안정적인 부동산 가치.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적음 (단, 지상권 확인 필수).

* 주변 실거래가와 비교 시 합리적인 감정가 수준.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 금문빌라트A(2026년 3월, 60.76㎡, 3.05억원 거래)를 참고할 때, 본 건의 시세는 약 3억원 내외로 추정됩니다.

감정가는 285,000,000원이며, 잠재적 리스크(호수 표시 차이, 미확인 지상권, 임차인 미상 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 적정 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

* 보수적 제안가 (리스크 고려): 275,000,000원

* 적극적 제안가 (시세 반영, 권리 안정성 고려): 290,000,000원

본 물건의 최종 입찰가는 상기 분석 내용과 더불어, 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인, 공부상의 불일치 및 지상권 관련 추가 조사 결과, 그리고 임차인 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 외부 지도 서비스를 통해 주변에 혐오시설이 있는지 여부도 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.