나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52412 [1] 경기도 광주시 신현동 473 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 '강남300컨트리클럽' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리방안 수립지역(주거형), 준보전산지, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 제시 목록 및 목록 외 광주시 신현동(오포읍 신현리) 473-10번지 토지의 경우 등기부등본상 공동담보(근저당권자 성남수정새마을금고)로 설정되어 있으나, 별도의 제시가 없어 평가하지 아니하였는 바, 업무집행시 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외벽: 벽돌붙임 및 샷시마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임, 내부 인테리어 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택) 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건에 제시외 건물(기호 ㉠ ~ ㉧)이 소재하나, 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 사용, 수익, 처분에 미치는 영향을 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
1층 상가(공실),2층201호,3층301호,4층401호로 구분된 건물 형태이나 공부상 4층 단독주택임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 광주시 신현동 473 소재 다가구주택에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52412 (1)입니다.

감정가는 1,167,493,280원이며, 토지 면적은 241.00㎡ (약 72.9평), 건물 면적은 213.33㎡ (약 64.5평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 이OO이며, 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 일괄 매각이며, 제시외 건물 132.80㎡가 포함됩니다.

건축물 현황상 1층은 상가(공실)로, 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로 구분된 형태이나, 공부상으로는 4층 단독주택으로 등재되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 목동 소재 '강남300컨트리클럽' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태로는 계획관리지역, 성장관리방안 수립지역(주거형), 준보전산지, 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 27일 접수된 성남수정새마을금고의 근저당권(채권최고액 342,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 을13 (토지) 및 을1 (건물) 근저당권(성남수정새마을금고)이 말소기준권리이며, 이에 따라 해당 근저당권, 압류, 강제경매(이상욱, 240,000,000원), 임의경매(성남수정새마을금고, 285,000,000원) 및 이상욱 채권자의 주택임차권(말소 처리)은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

현황 임차인으로는 김민정, 이상욱, 이서준, 이춘순이 있습니다.

김민정: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024.01.30, 확정일자 2024.01.24, 대항력 없음.

이상욱: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.09.27, 확정일자 2021.08.26, 대항력 없음. (본 경매 채권자)

이서준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.02.07, 대항력 없음.

이춘순: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024.11.07, 대항력 없음.

모든 임차인은 등기부등본 및 현황 조사상 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 일부 근린생활시설이 입지하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1층에 상가 시설이 있으나 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

주변에 '강남300컨트리클럽'이 있어 고급 주택 단지 및 관련 시설과의 연계성을 기대해 볼 수 있습니다.

신현동 일대는 꾸준히 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주변 시세 및 개발 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건 주변으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

인근에 단독주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설의 접근성은 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 건물 공부상 4층 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 1층 상가 및 주거 공간으로 구분 사용되고 있어 향후 용도 변경, 건축물대장 정리 등과 관련한 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 면적이 상당 부분(132.80㎡) 존재하나, 건물 이용이나 처분에 미치는 영향이 없을 것으로 판단된다는 감정평가사의 의견이 있습니다. 다만, 실제 현황과 법적 문제 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지가 계획관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역(1권역), 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 경매 절차를 통해 매입이 가능합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 후순위 권리가 소멸되는 깔끔한 상태이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 상세한 현장 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

제시외 건물 포함 여부, 상가 공실 상태, 지역 내 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 주변 개발 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,167,493,280원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 결정해야 합니다.

하지만 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 구체적인 현황(내부 상태, 임대 현황, 주변 시세 등)에 대한 면밀한 추가 조사 및 분석이 필요합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.