나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52419 [1] 경기도 광주시 신현동 349-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 광주광명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 이룬 자루형의 토지로서, 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 개발진흥지구 , 주거용지(주거용지) , 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망]), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 지상4층건물로서,
외벽: 화강석재붙임, 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지붙임 등 마감,
바닥: 장판깔기 등 마감,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52419 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 349-9

용도: 다가구주택

감정가: 1,800,404,960원

토지면적: 418.00㎡ (약 126.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 552.97㎡ (약 167.28평)

건물제시외면적: 179.23㎡ (약 54.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 광주광명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite:None]

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:None]

토지는 남측 하향의 완경사지를 이루는 자루형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 지역은 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(신현2지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. [cite:None]

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현1중학교 학교설립예정지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. [cite:None]

현재까지 확인된 주변 지역의 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에 명시적으로 나타나지 않았습니다. 다만, 광주시는 대형 쓰레기 소각장 건립을 추진 중이며, 일부 지역 주민들의 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 지역 개발 계획 및 주민 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2014-04-14 접수, 을2)

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지+건물): 368,470,897원 + 858,470,897원 = 1,226,941,794원. (이는 현재 등기상 채권 총액이며, 실제 경매 절차와는 다를 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-19

확정일자: 2021-08-10

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: -

* 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-10-28

확정일자: 2019-10-04

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: -

* 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-30

확정일자: 2022-05-24

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

비고: -

* 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-05-29

확정일자: 2017-03-30

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

비고: -

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-20

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: -

* 방

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-20

확정일자: 2024-07-16

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

비고: -

* 백

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-10

확정일자: 2024-04-11

배당신고일자: 2025-07-25

대항력: 없음

비고: -

* 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-28

확정일자: 2020-07-28

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

비고: -

* 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-10

확정일자: 2020-03-13

배당신고일자: 2024-07-19

대항력: 없음

비고: -

* 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-19

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: -

* 전

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-23

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

비고: -

총 임차인 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 경기도 광주시 신현동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다. 주변으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:None]

해당 지역은 대규모 택지 개발이 아닌 기존 주거 지역의 일부로, 상권 형성은 비교적 안정적이나 폭발적인 성장보다는 꾸준한 수요를 기반으로 할 것으로 판단됩니다.

인근 초등학교 등 교육 시설과 상업 시설의 접근성을 고려할 때, 지역 내에서 꾸준한 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 광주광명초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:None]

차량으로 약 10분 ~ 15분 거리에 태재고개 일대의 상업시설 밀집 지역이 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통은 마을버스 정류장이 도보 거리에 있어 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 유동화된 자산으로, 채권 매입 주체 및 채권 회수 과정에서 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 명시되지 않은 제시외 건물도 포함되어 있어 이에 대한 명확한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

* 복합적인 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역과 지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 여러 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite:None]

* 다수의 임차인: 현재 다수의 임차인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없어 법적으로는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 그러나 실제 명도 과정에서 임차인들과의 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

* 잠재적 지역 개발 이슈: 광주시는 생활 쓰레기 소각장 건립을 추진 중이며, 일부 지역에서 반대 의견이 존재합니다. 본건 지역과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 정책 및 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 준수한 입지 조건과 넓은 대지 및 건물 면적을 갖추고 있습니다. [cite:None]

토지이용계획상 다양한 규제가 존재하지만, 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 협상이 필요할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 제시외 건물 포함 등의 특이사항을 고려하여 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 및 건물 면적: 418.00㎡의 토지와 552.97㎡의 건물 면적을 확보하고 있어 활용도가 높습니다.

* 신현동 지역의 주거 선호도: 분당과 인접한 지역적 이점과 함께 신현동은 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역입니다.

* 임차인 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 일괄 매각되어 있어, 건물 활용 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,800,404,960원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 제시된 감정가는 초기 고려 대상이 될 수 있습니다.

그러나 실제 예상 입찰가는 인근 부동산 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 향후 명도 및 수리 비용, 그리고 본건의 정확한 현황(제시외 건물 포함 범위, 건축물 상태 등)에 대한 면밀한 조사를 통해 산정해야 합니다.

따라서 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.