나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52383 [1] 경기도 광주시 신현동 825-18 더베일리하우스 206동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통입니다

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 825-18 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

기호(2) 825-37 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52383 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 825-18 더베일리하우스 206동 2층201호

건물명: 더베일리하우스

동/호수: 206동 2층 201호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2016년

감정가: 282,400,800원

1.2. 면적 정보

토지면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

토지 지분: 70.5㎡ (약 21.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.93㎡ (약 18.73평)

건물 지분: 61.93㎡ (약 18.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권자 정보

채권자: 한OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리: 2018년 11월 06일자 한국양계축산업협동조합의 근저당 (을2)이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

총 등기부채권액: 288,917,750원

* 갑1: 소유권보존 (2016-08-08)

* 갑2: 소유권이전 (2017-12-28)

* 갑3: 소유권이전 (2018-11-06)

* 을2: 근저당 (2018-11-06) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 (2022-02-09)

* 갑4: 가압류 (2022-08-12)

* 갑7: 임의경매 (2025-06-16) - 본건

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이길

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-13

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 등재된 임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

* 교육시설: 본건 남측 인근에 신현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들의 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 70.17㎡ (약 21.23평) 규모의 2019년식 다세대주택이 32,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,507만원).

* 2026년 5월, 84.74㎡ (약 25.64평) 규모의 2019년식 다세대주택이 46,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,813만원).

* 2026년 5월, 52.25㎡ (약 15.81평) 규모의 2012년식 다세대주택이 13,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 822만원).

본건의 전용면적은 61.93㎡ (약 18.73평)이며, 건축년도는 2016년입니다. 가장 유사한 조건의 2019년식 70.17㎡ 물건의 평당 가격(약 1,507만원)을 적용 시, 본건의 예상 가치는 약 28,220만원으로 산정됩니다. 이는 감정가 282,400,800원과 유사한 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 준보전산지로도 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 건물 노후도

2016년 준공된 건물로, 최신 건축물에 비해 일부 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

5.3. 임대관계 미확인

임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 인수 부담은 없으나, 점유 관계 확인에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하여 교육 접근성이 좋고 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 282,400,800원이며, 최근 인근 다세대주택 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 등기부상 인수되는 권리사항이 없고, 대항력 있는 임차인도 없어 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한사항과 임대관계 미상인 점은 향후 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 인근 초등학교와의 근접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 보증금 미인수: 임차인의 보증금 및 차임이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 지속적인 주거 단지 개발이 이루어지는 지역의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,400,800원이며, 유사 물건 시세 분석 결과 약 28,000만원 내외의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다. 권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호한 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다. 이에 예상 입찰가는 약 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.