나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2394 [1] 경기도 광주시 능평동 401-6 대성팰리스 에이동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평8통 체육공원"" 북측 인근 ""대성팰리스"" 다세대주택 건물 내에 위치하며 주위는 임야지대 내 공동주택 등이 도로를 따라 연이어 집합해 있는 시가지지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2012.11.21)
외벽: 치장벽돌쌓기 마감 및 일부 석재 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2394 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 401-6 대성팰리스 에이동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 66.75㎡ (약 20.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.42㎡ (약 18.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건물 사용승인일: 2012년 11월 21일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평8통 체육공원"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 임야지대 내 공동주택 등이 도로를 따라 연이어 형성된 시가지 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

인접 도로상태: 본건 토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부 요약:

집합건물 등기부상으로는 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 우리은행 근저당권(을10, 98,250,000원)이 말소기준권리이며, 유미캐피탈대부주식회사 근저당권(을13, 78,000,000원), 경기신용보증재단 가압류(갑5, 7,916,660원) 등이 등기되어 있으나, 이들 권리는 대부분 매각으로 인해 말소될 예정임.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을10, 접수일자 2018-09-07)

인수/소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 별도로 등기된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

현장 조사일 현재 임대차 관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 자료에 따르면,

* 2026년 5월, 53.84㎡ 면적의 다세대주택(포레스빌)이 16,000만원에 거래되었음 (평당 약 297만원).

* 2026년 5월, 59.96㎡ 면적의 다세대주택(두루미인3차)이 16,400만원에 거래되었음 (평당 약 274만원). 본건과 면적, 건축연도, 층수가 유사하여 직접적인 비교 가치가 높음.

* 2026년 5월, 52.3㎡ 면적의 다세대주택(필하우스, 2019년 준공)이 24,700만원에 거래되었음 (평당 약 472만원). 본건보다 신축이며 다른 단지일 가능성이 높아 가격 차이가 크게 나타남.

시세 추이 및 예상 가치:

본건은 2012년식 다세대주택으로, 가장 유사한 거래 사례는 59.96㎡ 면적이 16,400만원에 거래된 건임. 이를 기준으로 본건(59.42㎡)의 시세를 추정하면 약 16,000만원 내외로 볼 수 있음. 그러나 감정가가 207,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있어, 시장 가격과 감정가 간의 괴리가 존재함. 신축 건물(필하우스)의 높은 거래가는 해당 단지의 특성이나 신축 효과를 반영한 것으로 보이며, 본건의 직접적인 시세 지표로 삼기에는 차이가 있음.

5. 생활정보

건물 구조 및 마감: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감임.

건물 이용 상태: 현장 조사일 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비 내역: 기본 위생 설비, 급배수 설비, CCTV, 공동현관 출입통제 시스템, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 완만한 경사지대에 자체 지반이 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 관련 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있음. 보증금 미상의 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있음.

감정가와 시세 간의 괴리: 감정가(207,000,000원)와 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례(16,400만원) 간에 상당한 차이가 존재함. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있음을 시사함.

토지이용계획상 제한 사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

혐오시설 존재 여부: 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 실제 답사를 통해 최종 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 대성팰리스 아파트 A동 1층 101호 다세대주택임. 기본적인 건축 연식, 면적, 층수 등을 고려할 때, 최근 거래된 유사 물건과 가격대가 형성될 것으로 예상됨. 차량 진출입이 용이하고 대중교통 접근성도 보통 수준이며, 필요한 기본적인 설비는 갖추어져 있음. 하지만 임대차 관계가 불확실하고, 감정가와 실제 시세 간의 차이가 커서 입찰 시 신중한 판단이 요구됨. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성도 잠재되어 있음.

8. 투자 포인트

지역 발전 잠재력: 성장관리계획구역(주거형)으로 지정된 점은 향후 주거 환경 개선 및 개발을 통해 지역 가치가 상승할 수 있는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

공동담보 물건의 경매 이점: 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 채무 부담을 분산하거나 개별 물건의 경매 절차에서 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

신축 건물과의 비교를 통한 가치 상승 여력: 최근 거래된 신축 다세대주택(필하우스)이 상당히 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 본건의 리모델링이나 단지 개선을 통해 가치를 증대시킬 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시장 시세와 유사 면적 건물의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 약 16,400만원 ~ 18,000만원 수준으로 판단됨. 감정가가 207,000,000원으로 다소 높게 책정되었음을 감안하여, 시장가치와 경매에서의 낙찰 가능성을 종합적으로 고려 시, 보수적으로 약 180,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 이는 유사 거래 사례의 가격을 상회하며, 감정가 대비는 할인된 가격으로, 잠재적 시세 차익 확보를 위한 전략적 입찰가임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.