나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56805 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 810 삼성2차아파트 2동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""매탄공원"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 버스정류장이 인근에 소재하고 있어,
전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물내 8층 803호로서,
사용승인일은 1989.07.25일임,
- 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감.
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감
- 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

아파트 ( 방, 거실, 욕실, 주방 등) 로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 개별난방설비, 무인경비설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(매탄2지구),
대로1류(폭35m~40m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56805 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 810 삼성2차아파트 2동 8층803호

용도: 아파트

토지면적: 36.93㎡ (약 11.17평)

토지지분: 36.93㎡ (약 11.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.40㎡ (약 22.51평)

건물지분: 74.4㎡ (약 22.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 390,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 "매탄공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며, 차량 통행이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지의 형상은 세장형이며 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(매탄2지구) 등에 속해 있습니다.

대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 등기부등본 상 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

주요 권리사항으로는 삼성생명보험주식회사, 하나캐피탈주식회사, 국민건강보험공단, 제이비우리캐피탈주식회사, 우리금융캐피탈 등에 의한 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 2010년 01월 29일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. [채권 총액: 531,903,152원]

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 권리 신고 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 작성일 2026년 08월 04일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시될 수 있으나, 해당 내용은 비고란에 별도 기재가 없어 현 시점에서는 확인되지 않습니다. 일반적으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 대부분 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 매탄동 일대는 아파트단지와 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 풍부한 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

단지 인근에 매탄공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

생활 편의시설로는 마트, 백화점, 은행, 병원 등이 인근에 위치하며, 학교(초, 중, 고) 및 학원가도 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

4.2. 지역 내 환경 요인

영통구청 등 관공서 이용이 편리하며, 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 수원시 영통구 일원에는 영통소각장(자원회수시설) 이전 논의가 지속되고 있으며, 이는 지역 내 잠재적 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 13층 건물 중 8층에 위치한 803호입니다.

건물 사용승인일은 1989년 07월 25일로, 약 37년이 경과한 구축입니다.

외벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태 및 설비

내부는 방, 거실, 욕실, 주방 등으로 이용 가능한 아파트 구조입니다.

위생급배수 설비, 개별난방 설비, 무인경비 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 매탄삼성2차 아파트

주소: 경기도 수원시 영통구 매탄동 810

세대수: 624세대 (본 건물 2동 기준 104세대)

총 층수: 13층

주차: 지상 12대, 지하 21대, 합계 480대 (세대당 약 0.77대) [아파트 정보]

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

전용면적(본건): 74.40㎡ (약 22.51평)

분양면적: (본건의 정확한 분양면적은 명시되지 않았으나, 유사 평형의 경우 74.40㎡ 이상의 면적을 가집니다. 최근 실거래 정보상 74.4㎡, 84.81㎡, 54.66㎡ 등 다양한 면적이 거래되었습니다.) [JSON 정보]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1989년 사용승인된 아파트로, 약 37년 경과에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 인수 여지가 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 현장 조사 및 권리 신고 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(매탄2지구) 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 되어 있으며, 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. [토지이용계획 및 제한상태]

6.4. 주변 환경 (소각장 이전 관련)

영통구 일대의 영통소각장 이전 관련 논의는 주민들의 건강 및 환경에 대한 우려를 야기할 수 있는 사안입니다. 사업 추진 경과 및 실제 영향 범위에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 매탄동의 입지 좋은 아파트입니다. 매탄공원 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설이 풍부하여 주거 환경이 양호합니다.

비록 건물은 노후되었으나, 체계적인 관리와 주변 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 불확실성, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용, 그리고 영통소각장 이전과 같은 지역적 환경 이슈 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 매탄공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 수요: 수원시 영통구는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 특성 활용: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 390,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일 면적인 74.4㎡의 아파트가 2026년 6월 30일 379,000,000원에 거래되었습니다. [JSON 정보]

본 건은 8층으로, 최근 거래된 3층 매물 대비 층수 이점이 있습니다.

임차인이 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 360,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 본 건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.