나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2813 [1] 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ""미사역"" ③번 출구 북서측 인근에 위치한
""마들렌""오피스텔로서, 주변은 아파트단지, 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공
원 등이 소재한 지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(미사역)이 소재하여 대중
교통사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층~지상13층 건물 내 6층 602호로서,

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차
장설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 13층 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용되
고 있음.

인접 도로상태등

본건 토지 3개 방향으로 소로1류, 중로1류 및 중로2류에 접하여 있어 인접도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로
)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공
주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장
설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타참고사항:없음.
임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경2813 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 마들렌

준공년도: 2018년 (사용 승인일: 2018-04-03)

총 층수: 13층

해당 층: 6층

호수: 602호

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 오피스텔 및 근린생활시설 (업무시설)

건물 면적 (전용면적): 26.74㎡ (약 8.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지 면적: 4.76㎡ (약 1.44평)

토지 지분: 4.76㎡ (약 1.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 "미사역" ③번 출구 북서측 인근에 위치한 "마들렌" 오피스텔에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 각종 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재한 지역으로 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선(미사역)이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 토지는 3개 방향으로 소로1류, 중로1류 및 중로2류에 접하여 있어 인접 도로 상태가 양호합니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보를 종합한 결과, 본 물건지 주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 혼합된 지역으로 개발되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 장OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(접수일: 2025-02-26)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장윤호

* 보증금: 1억 8천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-16

* 확정일자: 2022-05-02

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부상 주택임차권(을1)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑7, 2025-02-26 접수)

* 본 경매물건의 채권자인 장윤호의 강제경매 신청(갑8)은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을1, 장윤호, 1억 8천만원)은 인수되는 권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 등기부상 '을구 1번'에 등기된 주택임차권(임대차보증금 1억 8천만원, 전입일자 2022.05.16, 확정일자 2022.05.02)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2024년 2월 6일: 26.74㎡, 6층, 1억 5천 5백만원

* 2026년 4월 25일: 29.65㎡, 10층, 1억 5천만원

* 2026년 2월 3일: 23.26㎡, 9층, 1억 1천만원

4.2. 최근 전월세 사례

(제공된 JSON 정보에는 전월세 상세 내역이 매매 사례와 동일하게 표기되어 있어, 매매 시세 분석에 활용되었습니다.)

4.3. 시세 분석

본건과 동일 면적인 26.74㎡의 경우, 2024년 2월에 1억 5천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. 최근 2026년 거래 사례들을 볼 때, 유사 면적의 시세는 약 1억 5천만원 내외로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 감정가 1억 5천 2백만원은 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운영 중입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 각종 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다. 또한, 아파트 단지와 공원 등이 인접하여 주거 환경으로도 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인(장윤호)의 존재입니다. 보증금 1억 8천만원 전액이 배당받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하므로 투자 시 총 실투자금액에 대한 신중한 계산이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

부동산 경매 절차의 특성상 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서의 실사용 가치 및 임대 수익률 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 1억 8천만원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. 인수되는 보증금을 감안했을 때, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 미사역 역세권 입지로 인한 높은 투자가치

* 하남시 개발 계획 및 지역 성장 잠재력

* 비교적 낮은 감정가 대비 시장 시세 형성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 5천 2백만원이며, 동일 면적의 최근 매매 사례가는 1억 5천 5백만원입니다. 인수 보증금 1억 8천만원을 제외하고 순수 물건 가치만을 고려하여 입찰가를 산정했을 때, 시장 시세 및 감정가를 고려하여 1억 5천 5백만원 수준을 예상할 수 있습니다. 하지만 인수되는 보증금을 포함한 총 실투자금액을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.