나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1434 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 665-8 강남스타빌 302동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 단지형다세대도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 부지등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1434 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 665-8, 강남스타빌 302동 2층202호 (도로명: 경기도 용인시 기흥구 언동로125번길 30, 2층202호)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층

* 전용면적: 43.79㎡ (약 13.25평)

* 토지 지분면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 200,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO (본건 경매 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인)

1.1. 입지조건

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* 주위 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""중일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 폭 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (권다혜)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권다혜 (성명: 권 , 전입: 2020-09-07, 확정: 2020-08-18, 대항력: 있음)

* 임대차 보증금: 총 200,000,000원 (2022년 7월 1000만원 증액, 증액분 확정일자 없음)

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 분석 결과: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 190,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 등기부 갑7 (2023-09-11) 가압류 (김성희, 10,000,000원)

* 등기부채권 총액: 259,484,478원

* 권리분석 요약: 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 일부(190,000,000원)는 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 다세대 주택 단지 내 상가 이용이 가능하며, 대규모 상권은 인근 아파트 단지나 상업 지구 이용이 필요합니다.

* 혐오시설 관련 정보: 제공된 자료에서는 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 환경: 인근에 중일초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 공원 및 녹지 공간 또한 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 건축물 내 설비: 본건은 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 보증금 인수 부담: 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인 권다혜 씨의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 증액된 보증금의 미확정일자: 2022년 7월 1000만원 증액된 보증금에 대해 확정일자가 없어 배당 우선순위에서 불리할 수 있으며, 이 부분 또한 잔액 인수 시 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 보호구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 부담을 안고 있습니다. 감정평가액(200,000,000원)이 임차인의 총 보증금(200,000,000원)과 유사하거나, 총 채권액(259,484,478원)이 감정가보다 높아 배당을 통한 보증금 전액 변제가 불확실한 상황입니다.

* 따라서, 입찰 시에는 예상되는 인수 보증금(190,000,000원)을 반드시 고려하여 총 실투자금액을 산정해야 하며, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 주거 환경 자체는 보통 수준이나, 권리 관계의 복잡성으로 인해 경험이 부족한 일반 투자자에게는 권장하지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적 임차 수요: 중동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 임차인 인수 후 정상적인 임대가 이루어질 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회 (리스크 고려 시): 만약 임차 보증금 인수 부담을 충분히 감안하여 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있다면, 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다. (단, 이는 인수되는 보증금 및 기타 비용을 포함한 총 지출액이 시장 가치보다 현저히 낮을 경우에 해당합니다.)

1.8. 예상 입찰가

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* 분석 결과, 본건의 시세는 감정가 수준인 약 200,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 다만, 본건은 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 190,000,000원이 존재합니다.

* 규정에 따라 "인수 보증금을 제외하고 계산한다"는 원칙을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 = (추정 시세) - (인수 보증금)

= 200,000,000원 - 190,000,000원

= 10,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 산정 원칙에 따른 단순 계산이며, 실제 배당률, 경매 물건의 선호도, 경쟁 입찰 등을 고려할 때 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다. 또한, 10,000,000원의 입찰가로 낙찰받더라도 총 매수 금액은 입찰가 + 인수 보증금(190,000,000원) + 경매 제반 비용이 되므로, 이를 종합적으로 검토하시기 바랍니다. 본 물건은 상당한 위험성을 내포하고 있으므로, 철저한 사전 조사와 전문가의 상담을 통해 신중하게 입찰 여부를 결정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.