나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33939 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층2동401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 동측 인근에 위치하며 주변은 중소규모 공장, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 '춘의역'이 소재하는 등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 13층 건물이며 사용승인일은 2020-11-30 임.
외벽 : 대리석, 페인트 등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.
(* 내부구조도 별첨)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내외 자주식 주차장, 난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지이며 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 50m, 서측으로 약 8m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33939 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정가: 400,000,000 원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 155-6 에쓰제이로얄팰리스 4층 2동 401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 13층 건물 (사용승인일 2020-11-30)

건축물 정보:

- 총 호수: 69호

- 건축면적: 913.41㎡ (약 276.3평)

- 연면적: 9720.26㎡ (약 2939.4평)

- 건폐율: 59.76%

- 용적률: 466%

- 층수: 지하 2층 ~ 지상 13층

- 주차: 옥내 자주식 71대, 옥외 자주식 6대

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.97㎡ (약 5.74평)

토지지분: 18.9718㎡ (약 5.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물지분: 64.5044㎡ (약 19.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가 요약

감정가: 400,000,000 원

토지평가: (별도 명시되지 않음)

건물평가: (별도 명시되지 않음)

총 평가액: 400,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 부천시 원미구 춘의동 소재 '춘의역' 동측 인근에 위치합니다.

단지 주변으로 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 '춘의역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

북측 약 50m, 서측 약 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 중소규모 공장, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

'춘의역'을 중심으로 상업 및 업무시설이 발달하고 있으며, 주변에 녹지 공간이나 공원 등은 별도로 확인되지 않습니다.

지역 특성상 일부 중소규모 공장이 혼재하여 있으나, 오피스텔 거주 및 업무 환경에 치명적인 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 현재 파악되는 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권 관련 사항: 신탁등기 말소, 지분 이전 등기 등이 확인됩니다.

- 임차권: 을구 1번 주택임차권 (권리자: 이경민, 금액: 330,000,000원)

- 강제경매: 갑7 (권리자: 이경민, 금액: 330,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 갑8 (부천시), 갑9 (남부천세무서장) - 모두 말소 예정

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 임차권등기입니다.

단, 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우에만 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

본건의 경우, 임차인 이경민이 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 보증금(330,000,000원)과 경매 신청 금액(330,000,000원)이 동일합니다.

일반적으로 이 경우 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 가능성이 높습니다.

그러나 배당 상황에 따라 잔액 인수 가능성이 완전히 배제되는 것은 아니므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현재까지 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 이

보증금: 330,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2021-08-11

확정일자: 2021-07-07

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 있음

비고: (별도 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 및 근린상가 밀집

본건이 위치한 춘의동 일대는 지하철 춘의역을 중심으로 신축 오피스텔과 근린상가가 다수 들어서 있으며, 일부 중소규모 공장도 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

오피스텔 및 상가 건물들은 주로 업무시설 또는 주거와 상업 기능을 겸하고 있어 관련 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 교통 기반 상권

춘의역이라는 지하철 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 교통 편의성이 높아 상업 시설 이용률이 상대적으로 높습니다.

인근으로 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

춘의역 주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 교통: 지하철 7호선 춘의역, 다수의 버스 노선

* 주변 상업시설: 백화점(부천점), 대형마트(이마트, 홈플러스), CGV, 병원, 은행 등

* 관공서: 부천시청, 원미구청 등 (차량 접근 용이)

5.2. 주거 환경

오피스텔 건물로 업무 및 주거 용도로 활용 가능하며, 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

13층 건물에 해당 호실은 4층에 위치하여 조망 및 일조권은 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이경민의 보증금 330,000,000원 인수 가능성입니다.

비록 임차인이 직접 강제경매를 신청하고 배당으로 전액 변제될 가능성이 높지만, 낙찰가의 규모나 기타 선순위 채권의 우선순위에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

이에 대한 법률적 검토와 배당표 확정 여부 등 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 공장 지역 혼재

일부 중소규모 공장이 혼재된 지역 특성상, 공장 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

다만, 본건 건물은 신축 오피스텔로서 이러한 환경적 요인에 대한 대비가 되어 있을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 춘의역 역세권에 위치한 2020년 준공의 현대적인 오피스텔로서, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수하다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 330,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

감정가는 400,000,000원이지만, 최근 실거래가가 430,000,000원에서 440,000,000원에 형성되어 있어 시세 대비 낮은 감정가를 보이는 점은 긍정적입니다.

임차인 인수 위험을 충분히 인지하고, 배당 현황을 철저히 분석한 후 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 춘의역 초역세권으로 교통 및 생활 편의성이 매우 우수함.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며 최신 편의시설 이용 가능.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 기대 가능.

* 업무 및 주거 겸용: 다양한 용도로 활용 가능한 오피스텔의 장점.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 평균: (430,000,000 + 440,000,000 + 440,000,000) / 3 = 약 436,670,000 원

감정가: 400,000,000 원

본건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 보증금 인수 위험(330,000,000원)에 대한 만일의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현재 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 채권이 배당으로 모두 변제될 것으로 예상되므로, 매수인이 보증금을 직접 인수할 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가와 최근 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근한다면, 420,000,000 원 ~ 450,000,000 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가는 법원 배당 현황 및 임차인과의 명확한 권리 관계 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.