나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33868 [1] 경기도 김포시 풍무동 421-8 퍼플오션 101-1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""풍무고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트및 주택,오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(철골)철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층(사용승인:2020.08.25) 건물내 제1층 제101-1, 102호로서,

외벽:치장석재마감.
내부:내부인테리어 마감.
창호:강화유리마감.
바닥:제101-1호는 노출콘크리트, 제102호는 석재마감.

이용상태

본건은 공히, 근린생활시설(일반음식점<공실>)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생및 급배수설비,도시가스,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사지 부정형의 토지로서, 현황 ""상업용""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.
본건이 속한 당해 건축물은 3면이 도로에 접한 물건으로서 북측 및 동측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보이는 건축물로서, 지상 제1층 제101호,제101-1호,제102호는 남측에서 바라보았을때 지상층이 아닐수 있음에 유의바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33868 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 421-8 퍼플오션 101-1호

건물 용도: 판매시설 (집합건축물대장상 일반음식점, 제1,2종 근린생활시설)

건축물 사용승인일: 2020년 08월 25일

감정가: 416,000,000원

토지 면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

건물 면적: 73.44㎡ (약 22.22평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.2. 1. 입지 조건

위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""풍무고등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 도로 접근성:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건의 동측으로는 약 25미터, 남측으로는 약 15미터, 북측으로는 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

건물 구조 및 외관:

건축물은 (철골)철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 4층 건물입니다. 본건은 그중 1층 제101-1호 및 102호에 해당됩니다.

외벽은 치장석재 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 강화유리로 마감되었습니다. 내부 바닥은 101-1호는 노출 콘크리트, 102호는 석재로 마감되어 있습니다.

건축물은 3면이 도로에 접해 있으며, 북측 및 동측에서는 4층, 남측에서는 3층으로 보이는 외관을 하고 있습니다. 남측에서 바라볼 때 지상층이 아닐 수 있다는 점은 참고가 필요합니다.

토지 현황:

본건 토지는 인접 토지에 비해 완경사져 있으며 부정형의 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 1. 권리 분석

등기부 현황:

본건에 대한 등기부등본상의 권리 내역은 다음과 같습니다.

2020년 09월 11일: 신탁등기 말소 (이규택 외 1명)

2020년 09월 11일: 공유자전원지분전부이전 (육효진)

2022년 11월 10일: 소유권 이전 (위미자, 매매가 480,000,000원)

2022년 11월 10일: 근저당 설정 (하나은행, 396,000,000원) - 말소기준권리

2023년 03월 02일: 근저당 설정 (부산은행, 1,650,000,000원) - 말소

2023년 12월 15일: 압류 (김포시, 징수과-18 314) - 말소

2025년 07월 01일: 임의경매 개시 결정 (에프에이치2306유동화전문, 900,000,000원) - 본 경매 사건

말소기준권리: 2022년 11월 10일자 하나은행 근저당권입니다.

총 채권 금액: 등기부등본상 채권 총액은 약 2,046,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 이혜민 (이 )

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업일자): 2022년 07월 27일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 및 확정일자 정보 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (현황 보고서상 명시된 내용입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

1.4. 1. 상권 분석

지역 내 위치:

본 물건은 경기도 김포시 풍무동의 주상 혼용지대로, 아파트 단지와 주택, 오피스텔이 밀집한 지역 내에 위치합니다.

용도 및 업종:

집합건축물대장상 본건 전유부(101-1호)의 용도는 판매시설이며, 세부적으로는 일반음식점 등으로 활용 가능합니다.

임대 현황:

건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 조사 당시 공실 상태라는 기재가 있습니다. 또한, 임대 현황 상 임대 미상으로 기재되어 있습니다. (대항력 있는 임차인 정보와 상이하므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

1.5. 1. 생활 정보

주변 편의시설:

다수의 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

본건 북동측 인근에 풍무고등학교가 소재하며, 인근 지역 내 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

기타 (혐오시설 등):

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 1. 잠재적 리스크

임차인 관련 위험:

'이혜민' 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 보고서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인의 경우 임대차 기간 만료 시 보증금을 반환받지 못하면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 금액 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

정보 불일치 가능성:

물건명세서의 '조사 당시 공실임'이라는 내용과 임차인 현황의 '대항력 있음' 정보가 상충하고 있습니다. 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

유동화 물건 특성:

본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 추가적인 변동 사항이나 특이사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공항 관련 제한 사항:

토지이용계획 상 고도지구(공항고도제한), 장애물 제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 법규에 따른 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

건물 높이 관련 유의사항:

남측에서 바라보았을 때 일부 층이 지상층으로 보이지 않을 수 있다는 점은 건물의 정확한 활용 및 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 1. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 2020년 사용승인된 신축 상업용 건물(판매시설, 근린생활시설)입니다. 풍무고등학교 인근에 자리하여 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역의 이점을 가집니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 여부와 '공실'이라는 조사 결과 간의 상반된 정보, 복잡한 채권 관계, 그리고 공항 관련 토지 이용 제한 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 1. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물이라 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지: 풍무동 지역은 아파트 단지 등이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 상업 지역에 해당합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.9. 1. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 416,000,000원입니다.

보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 정보 불일치 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 임대차 관계 확정 등 추가적인 심층 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.