나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2687 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 291-19 원종스카이빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '은데미공원' 북측 인근에 위치하며 주위는
동류형의 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제302호로서,

외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 가장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원종동 291-19, 291-20 : 동일사항임.

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2687 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 291-19 원종스카이빌 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 217,000,000원

* 토지 면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

* 건물 면적: 42.96㎡ (약 13.00평) (전용면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 윤OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

* 주의사항: 임차인 보증금 인수 여부 확인 필수

* 공부와의 차이: 없음

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역

2. 입지조건

* 본 건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치하며, '은데미공원' 북측 인근 지역입니다.

* 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 여건은 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 용이합니다.

* 동측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

* 본 건은 채권자 윤OO의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리(갑11, 강제경매)는 2025년 7월 1일자 윤종혁의 강제경매 개시결정입니다.

* 이 외 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 주요 인수 대상 권리로는 을구 1번 순위의 주택임차권(윤종혁, 209,000,000원)이 존재합니다.

* 해당 임차인은 전입일자(2019-05-27) 및 확정일자(2019-05-15)를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 선순위 임차권으로 등기되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 본 경매의 채권자인 임차인 윤종혁은 총 보증금 209,000,000원 중 잔존 보증금 207,023,115원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자의 청구금액은 207,383,235원이며, 총 보증금(209,000,000원)과의 차액인 약 1,616,765원(209,000,000원 - 207,383,235원)이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 최소 금액으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-27

* 확정일자: 2019-05-15

* 대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 있음)

* 비고: 본 경매의 채권자(청구금액 207,383,235원). 배당 결과에 따라 잔존 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 있는 지역입니다.

* '은데미공원'이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공하는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 유동인구 확보에도 일부 기여할 수 있습니다.

* 주변의 최신 실거래 사례(2026년 7월, 48.63㎡ 기준 253,000,000원)를 볼 때, 유사한 면적과 신축 연도(2018년)를 가진 본 건의 경우, 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 5층 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

* 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다.

* 상하수도, 난방, 위생 설비가 완비되어 있으며, 승강기 설비도 갖추어져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* 건축물대장 상 사용승인일이 2018년으로, 비교적 최근에 건축된 건물임을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다.

* 총 보증금 209,000,000원 중 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 보증금 잔액(최소 약 1,616,765원)이 발생합니다.

* 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하므로, 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황입니다. 따라서 입찰 시 인수하게 될 보증금 금액을 정확히 산정하는 것이 중요합니다.

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축되어(2018년) 신축급의 장점을 가지고 있으며, 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통, 생활 편의 시설 접근성 또한 무난하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 명확한 인수 부담이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 보증금 인수 금액 산정이 필수적입니다.

* 임차인이 채권자로서 경매를 주도하고 있다는 점은 보증금 회수 의지를 보여주지만, 낙찰가에 따라 최종 인수 금액이 달라지므로 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

* 인수되는 보증금 부담을 고려하더라도, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2018년)로 인한 낮은 노후도 및 현대적 시설 보유

* '은데미공원' 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 1~2인 가구에 적합한 전용면적(약 13평)

* 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 대비 메리트 있는 취득 가능

9. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래가(2026년 7월, 48.63㎡): 253,000,000원 (㎡당 약 5,204,606원)

* 최근 실거래가(2026년 7월, 41.16㎡): 120,000,000원 (㎡당 약 2,915,452원)

* 최근 실거래가(2025년 12월, 28.2㎡): 90,000,000원 (㎡당 약 3,191,489원)

* 본 건 면적(42.96㎡) 및 신축 연도(2018년)를 고려 시, 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 인수 보증금(잔액): 약 1,616,765원 (총 보증금 209,000,000원 - 채권자 청구금액 207,383,235원)

* 본 금액은 경매 절차에서 채권자에게 지급된 후, 보증금 총액과 비교하여 매수인이 최종적으로 인수하게 될 최소 금액입니다.

* 총 예상 취득가 = 입찰가 + 인수 보증금(잔액)

* 시장에서 합리적인 수준으로 판단되는 총 취득가를 약 210,000,000원으로 설정할 경우,

* 예상 입찰가: 209,000,000원

* 본 금액으로 낙찰받을 경우, 총 취득가는 약 209,000,000원 + 1,616,765원 = 210,616,765원이 됩니다. 이는 감정가(217,000,000원) 대비 약 2.96% 낮은 수준이며, 추정 시세(230,000,000원) 대비 약 8.4% 낮은 수준으로, 투자 수익률 확보가 가능한 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.