나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510569 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510569 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 10층1003호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경510569
• 주소: 인천광역시 남동구 인주대로623번길 35, 산토리니빌 10층1003호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경510569 | 소재지: 인천광역시 남동구 인주대로623번길 35, 산토리니빌 10층1003호 | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 135,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 인천지방법원 2025타경510569 (1)

1.1. 2. 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 10층 1003호

1.1. 3. 용도: 오피스텔

1.1. 4. 감정가: 194,000,000원

1.1. 5. 면적

1.1. 5.1. 토지면적: 9.19㎡ (약 2.78평)

1.1. 5.2. 건물면적 (전용면적): 55.10㎡ (약 16.67평)

1.1. 6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 8. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 9. 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 14층 건물 내 10층 1003호 [cite: user data, 2]

1.1. 10. 건물 마감: 외부 - 미장스톤 및 몰탈위 페인팅 마감; 내부 - 벽지 및 타일 등 마감; 창호 - PVC새시 [cite: user data]

1.1. 11. 준공 연도: 2020년

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시청 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 시청을 중심으로 한 상업 및 업무지대로 형성되어 있습니다. [cite: user data]

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에는 간선도로인 남동대로 변에 버스 정류장이 소재하며, 남서측으로는 인천2호선 문예회관사거리역이, 남서측 인근으로는 인천1호선 예술회관역이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: user data, 3]

1.2. 3. 도로 접근성

건물 서측으로는 소로(폭 10~12m)에 접해 있으며, 동측으로는 소로의 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다. [cite: user data]

1.2. 4. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: user data]

1.3. 권리분석

1.3. 1. 특이사항

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. [cite: user data]

1.3. 2. 임대차 정보

확인된 주택임차권은 보증금 244,000,000원이며, 점유개시일은 2021년 5월 11일입니다. [cite: user data]

1.3. 3. 주의사항

대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가(194,000,000원)보다 높은 244,000,000원이므로, 낙찰 후 해당 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인해 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으므로, 명도 및 보증금 인수 관련하여 면밀한 법적 검토가 필수적입니다. 임대 관계는 미상으로 명확한 확인이 필요합니다. [cite: user data]

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상업 및 업무 밀집 지역

본 물건은 인천광역시청을 중심으로 한 주요 행정기관, 금융기관, 오피스텔, 상업 시설 등이 밀집한 지역에 위치하고 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. [cite: user data, 3]

1.4. 2. 유동인구 및 접근성

지하철역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 교통이 편리하며, 이에 따라 유동인구 확보가 용이하여 임대 및 사업 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: user data, 4]

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부 구성

건축물 현황도상 본 호실은 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 화장실, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다. [cite: user data]

1.5. 2. 부대시설 및 설비

건물 내에는 급배수, 위생, 소화전, 도시가스, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있으며, 난방은 개별난방, 도시가스 방식입니다. [cite: user data]

1.5. 3. 주변 생활 편의 시설

인천광역시청 인근에 위치하여 관공서, 병원, 은행 등 공공시설 이용이 편리하며, 주변에 마트, 카페, 약국 등 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임차인 명도 관련 위험

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 보증금 인수 위험

임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.6. 3. 혐오시설 부재

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 입지적 장점

인천광역시청이라는 핵심 행정 및 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 지하철역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 상업 및 업무지대로서의 기능성이 강해 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 2. 투자 고려 사항

가장 중요한 투자 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 낙찰 후 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 분석과 철저한 대비가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 역세권 프리미엄 및 중심지 투자

인천2호선 문예회관사거리역과 인접한 역세권 오피스텔로, 출퇴근이 용이하여 직장인 중심의 임대 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 2. 풍부한 배후수요

인근의 관공서, 기업체, 상업 시설 종사자들을 대상으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 3. 지역 개발 잠재력

구월업무지구 등 주변 개발 계획과 연계하여 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 4. (핵심) 권리관계 및 명도 전략 수립

이 물건의 투자가치는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 규모와 명도 가능성에 따라 크게 달라집니다. 따라서 투자 전 반드시 전문가와 함께 권리분석을 심층적으로 진행하고, 명도에 대한 구체적인 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계