나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510448 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 869-52 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하는 ""주안3동행정복지센터"" 북동측인근의 ""하나맨션B동"" 4층 401호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측으로 접한 세로를 통하여 간선도로(미추홀대로 등)에 연계되며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 4층 401호로서
외벽: 외장타일 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2001.01.22.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 869-52, 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경510448 (1)이며, 감정가는 91,000,000원입니다. 토지 면적은 12.70㎡(약 3.84평)이며, 건물 면적은 45.57㎡(약 13.78평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 금천중앙새마을금고로 확인됩니다. 건물은 2001년 1월 22일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "주안3동행정복지센터" 북동측 인근의 "하나맨션B동" 4층 401호입니다. 주위는 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거지대입니다. 북측으로 접한 도로를 통해 간선도로인 미추홀대로 등과 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 2월 27일에 접수된 독산1동새마을금고의 근저당권(을4)입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리가 없어 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 84,199,306원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택가에 위치한 다세대주택으로, 주변은 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다. 인근에 주요 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 상권 분석을 위해서는 보다 상세한 지역 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거환경개선지구(사업 완료) 내에 위치하고 있습니다. "주안3동행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다. 2001년에 건축되어 연식이 있는 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 주거환경개선지구로 지정되었으나 사업이 완료된 상태입니다. 향후 추가적인 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다. 또한, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 임차인 이정희 씨는 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 본 다세대주택은 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 명도가 가능하며, 안정적인 투자가 기대되는 물건입니다. 2001년 건축으로 연식이 있으나, 주거지로서의 기본적인 가치를 유지하고 있습니다. 최근 인근 실거래가를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 가능하며, 본 건은 주거환경개선지구 사업 완료 지역 내에 있어 추가적인 호재보다는 안정적인 주거 가치에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 부담이 소멸되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 안정적인 주거 입지: 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 최근 시세 반영: 제공된 최근 실거래가 정보를 통해 현재 시장 가치를 파악하고 투자 전략을 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일, 주안동 735-6번지 (2001년 건축) 매매가 8,200만원 (전용면적 43.33㎡)

* 2026년 5월 6일, 주안동 1429-27번지 (2012년 건축) 매매가 12,200만원 (전용면적 44.77㎡)

* 2026년 5월 4일, 주안동 622-10번지 (1993년 건축) 매매가 9,000만원 (전용면적 44.4㎡)

본건은 2001년 건축 연도로, 비교 대상 중 '세명쉐르빌'과 건축년도가 동일하며, 건물 면적 45.57㎡(약 13.78평)도 유사한 수준입니다. '세명쉐르빌'의 최근 매매가 8,200만원을 기준으로, 본 건의 감정가 9,100만원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 입찰을 위해 최근 실거래가인 8,200만원을 기준으로, 경매 시세 변동성 및 명도 비용 등을 고려하여 감정가 대비 90% 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가: 8,400만원 (감정가 대비 약 92.3%, 최근 실거래가 8,200만원 대비 약 102.4%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.