나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510555 [1] 인천광역시 연수구 선학동 393-6 구룡마을 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 '선학역/인천1호선' 북서측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반
입지여건 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통사정
양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제3층 제302호 로서
(사용승인일 : 1995.10.09.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

다세대주택(3층302호)로 이용중임.
(별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 토지로서 인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와
집합건축물대상상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510555 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 선학동 393-6 구룡마을 105동 3층302호 (신주소: 인천광역시 연수구 넘말로47번길 31)

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,500만원

토지면적: 27.69㎡ (약 8.38평)

건물면적: 55.98㎡ (약 16.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1995년 10월 9일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 선학동에 위치하며, 인천1호선 선학역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

3.2. 선순위 권리 및 인수사항

말소기준권리: 2023년 1월 30일 접수된 강미숙 씨의 가압류 (갑12) 입니다.

인수되는 권리:

* 을11: 주택임차권 (채권자: 서영일)

* 보증금: 1억 1,000만원

* 전입일자: 2022년 9월 8일

* 확정일자: 2022년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약 및 물건명세서 상 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 후순위 권리 소멸 예상

말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑13, 갑14, 갑15) 및 강제경매(갑16) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천1호선 선학역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

별도 검색 결과 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 인근에 생활 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상되며, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

을11번 주택임차권자인 서영일 씨의 보증금 1억 1,000만원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 건물 노후도

1995년 사용승인을 받은 건물로, 약 30년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 정보의 불확실성

현장 방문 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 불확실하며, 내부 현황은 도면 및 탐문 등을 참고하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 인천광역시 연수구 선학동 소재 구룡마을 105동 3층 302호 다세대주택 경매 건입니다. 인천1호선 선학역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 환경 또한 주거지로 양호한 편입니다. 다만, 1억 1,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 1995년 준공된 건물로 노후화 정도를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 역세권 입지: 인천1호선 선학역과의 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거 수요: 주변 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 건물 리모델링 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 시세 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 2월 9일: 인천 연수구 디자인타운(107.108), 44.14㎡, 2016년 준공 건물, 1억 5,800만원 거래.

* 2026년 5월 23일: 인천 서해구 디자인타운(105.106), 41.284㎡, 2016년 준공 건물, 1억 8,500만원 거래.

* 2026년 5월 2일: 인천 남동구/연수구 다존맨션101동, 53.72㎡, 2009년 준공 건물, 1억 4,200만원 거래.

본 건은 55.98㎡ 면적에 1995년 사용승인 건물로, 면적이 유사하고 건축 연도가 비교적 최신인 다존맨션(2009년 준공)이 1억 4,200만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건은 건축 연도가 14년 더 오래되었으므로 시세는 이보다 낮게 형성될 것으로 예상됩니다. 노후도를 감안하여 보수적으로 추정 시세 범위를 1억 2,000만원 ~ 1억 2,800만원으로 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 총 부담액은 '예상 입찰가'와 '인수하는 임차인 보증금'의 합계가 됩니다.

* 인수 보증금: 1억 1,000만원

* 추정 시세 (총 부담액 기준): 1억 2,000만원 ~ 1억 2,800만원 (부동산 가치) + 1억 1,000만원 (인수 보증금) = 2억 3,000만원 ~ 2억 3,800만원

규칙 6에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 건물/토지 가치를 기준으로 산정합니다. 즉, 법원에 납부할 금액으로, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 입찰가입니다.

추정 시세 범위를 바탕으로, 경쟁률 등을 고려하여 1억 2,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우, 총 부담액은 1억 2,500만원 (입찰가) + 1억 1,000만원 (인수 보증금) = 2억 3,500만원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.