나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510549 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남측 인근에 위치하는 '부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선,인천2호선-주안역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제507호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, ""공동주택, 업무시설"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 220-21, 220-13 : 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510549 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 5층507호

* 건물명: 삼성캐슬

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2016년

* 토지면적: 12.87㎡ (약 3.89평)

* 건물면적: 73.28㎡ (약 22.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 226,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건이 무난한 편임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선, 인천2호선-주안역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준임.

* 건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제507호로서, 외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있음. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지이용현황: 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, "공동주택, 업무시설" 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 주안동 220-21, 220-13 : 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당함.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 (가압류, 2023-03-06)

* 등기부채권 총액: 1,029,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 순위 1번 주택임차권은 서울보증보험주식회사(양도인: 한국토지주택공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임)

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-04

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 특수물건정보: SGI 인수조건 변경 (단, 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 한명재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-16

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 대상 물건이 소재한 주안동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역임.

* 유동인구 및 접근성: 지하철 1호선 및 인천2호선 주안역과 인접하여 유동인구가 풍부하고 외부에서의 접근성이 우수한 편임.

* 건물 용도 및 시장성: 오피스텔로서, 역세권의 이점을 바탕으로 임대수익 또는 실거주 목적으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통 편의성: 주안역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 환경: 오피스텔, 주택, 상업시설이 혼재되어 있어 활기찬 도시 환경을 갖추고 있으나, 상업 지역 특성상 소음 등은 발생할 수 있음.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 권장됨.

5. 잠재적 리스크

* 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항: 채권자이자 임차인(한국토지주택공사)과 관련된 서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경 및 특수물건정보 관련 기재는 복합적인 금융 또는 법적 관계가 존재할 수 있음을 시사함. 그러나 을구 1번 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 이를 직접적으로 인수하는 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, 해당 내용에 대한 면밀한 사전 검토가 필요함.

* 명도 관련 잠재적 문제: 두 임차인 모두 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 명도 진행 과정에서 예상치 못한 시간이 소요될 가능성은 있음.

* 권리 총액 및 재정 상태: 등기부채권 총액이 10억 원 이상으로 높은 편이므로, 채무 관계의 복잡성을 고려해야 함.

* 토지이용계획 관련 제약: 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 또는 개발 시 일부 제한이 따를 수 있음.

6. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동의 주안역 인근에 위치한 본 물건은 비교적 최근 연식(2016년 준공)의 오피스텔로, 역세권 입지에 따른 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 인수할 권리 부담이 없고(을구 1번 임차권 말소동의 확약서 제출), 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 관련 내용을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다. 시장 가격 대비 합리적인 금액으로 취득한다면 실거주 또는 임대수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 주안역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 명도 부담 최소화.

* 실거주 및 임대 수익 확보: 도시 생활 편의 시설 및 교통망이 우수하여 실거주 만족도 높음.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 노후화가 적어 관리가 용이함.

8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

감정가는 226,000,000원이나, 최근 실거래가 정보에 따르면 2024년 4월 23일 2층 물건이 160,000,000원에, 2026년 1월 7일(예상 거래일) 5층 물건이 170,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본 물건은 5층에 해당하며, 최근 거래가인 170,000,000원을 기준으로 시장 가치를 판단할 수 있습니다. 'SGI 인수조건 변경' 관련 특이사항은 말소동의 확약서 제출로 인해 명도 부담이 없을 것으로 예상되나, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

이 범위 내에서 입찰 시, 시세 대비 경쟁력 있는 금액으로 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.