나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510548 [1] 인천광역시 부평구 십정동 405-2 현대하이츠다세대주택 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '십정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 주택 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 근거리에 동암역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 403호로서,
(사용승인일 : 2000.04.18)

외벽 : 벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있으나 전기계량기는 철거된 상태임.(후첨'사진용지'참고)

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

전기계량기가 철거된 상태인 바, 경매 진행시 미납요금 등 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510548 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 405-2 현대하이츠다세대주택 4층403호

용도: 다세대주택

건물명: 현대하이츠

사용승인일: 2000년 04월 18일

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.53㎡ (약 5.6평)

토지지분: 18.53㎡

건물면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

건물지분: 36.91㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 91,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 사용 승인일

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 403호

외벽: 벽돌 쌓기 등 마감

내벽: 몰탈위 페인트 등 마감

창호: 하이샷시 창호 등 마감

지상층수: 4층 (건축물표제부상)

해당층수: 4층 (전유부상)

건축물대장상 주용도: 공동주택 (다세대주택, 근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '십정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 주택 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 동측 근거리에는 지하철 1호선 동암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 8번 근저당권 (김현숙, 2020-08-26, 72,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 오유리)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-06

확정일자: 2020-04-01

배당신고일자: 2022-04-29

대항력: 없음

3.3. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 약 561,000,000원 입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 9번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 일반적으로 매각으로 소멸되지 않으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대로서, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 대형 상업 시설보다는 소규모 점포들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 십정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

단지 인근 버스정류장 및 동측 근거리 동암역(1호선)을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 기타 편의시설

현장 분석 결과, 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 위치하고 있으나, 상세한 편의시설 현황은 직접 방문하여 확인하는 것이 좋습니다. 지도 검색 상 특이할 만한 혐오 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전기 계량기 미상 요금

주의사항으로 전기계량기가 철거된 상태이므로, 경매 진행 시 미납 전기 요금 등 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경 관련

채권자(서울보증보험)의 인수조건 변경 사항이 언급되어 있어, 권리 분석 시 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2000년으로, 20년 이상 경과된 노후 건물에 해당하므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 91,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보를 고려할 때 시세보다 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다. 권리분석상 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 전기계량기 철거 및 SGI 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 십정초등학교 인근, 동암역 접근성 등 주거 환경이 양호합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(36.87㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 154,000,000원에 거래된 점과 본 물건의 감정가(91,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 반영 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 감안하여 예상 입찰가는 135,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 당시 경매 분위기 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.