나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1316 [1] 인천광역시 서구 연희동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재“서곶중학교”북동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 본건 일대는 동류형의 다세대주택 및 연립주택, 중.소규모의 아파트 등이
주를 이루고 있으며, 인근에 각종 근린생활시설 및 생활편의시설, 각급 학교 등이
소재하는 등 전반적인 입지 여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적인
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 치장벽돌 마감.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급,배수시설, 위생시설, 전기시설, 난방시설, 도시가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 이해관계인의 부재로 인하여, 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하였으며, 자세한 임대 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1316 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 684-16 연희빌라 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

* 토지지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물지분: 39.60㎡ (약 11.98평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합

* 감정평가서 요약:

* 건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

* 건물상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 급배수, 위생, 전기, 난방, 도시가스 시설 구비

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶중학교" 북동측 인근

* 주변환경: 동류형 다세대주택, 연립주택, 중소규모 아파트 등이 주를 이루며, 근린생활시설, 생활편의시설, 각급 학교가 소재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 25일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당 (을8)으로, 채권최고액은 60,000,000원입니다.

* 경매개시결정: 2025년 7월 8일 접수된 남인천농업협동조합의 임의경매 (갑5)이며, 채권액은 44,016,374원입니다.

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 성명: 박

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2017년 5월 22일

* 배당신고일자: 2025년 9월 5일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주거지역으로서, 주변으로 동류형의 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 밀집해 있습니다.

* 각종 근린생활시설 및 생활편의시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 주거 밀집 지역의 특성을 띕니다.

* 인근에 학교가 다수 소재하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권의 연계성도 있을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주거 밀집 지역에 인접한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 인근에 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 생활편의시설을 통해 기본적인 쇼핑, 은행, 병원 등의 이용이 가능합니다.

* 교육: 서곶중학교가 북동측에 위치하며, 기타 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력이 없는 임차인 박 이 존재하나, 배당신고일자(2025년 9월 5일)를 고려할 때 보증금 전액 또는 일부를 배당받을 가능성이 높습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 유사 건물들의 건축연도가 1995년~2002년임을 고려할 때, 본건 역시 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 정보 부재: 감정평가서상 "기타참고사항"에 이해관계인 부재로 건물 내부 현황도를 첨부하지 못하고 임대 내역이 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 내부 상태나 정확한 임대 현황에 대한 추가 확인의 필요성을 시사합니다.

* 법적 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경1316 (1)호 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 주변 교통 및 생활편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 76,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가를 분석한 결과 시세는 이를 상회하는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 박 은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화, 내부 정보 부재 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 높은 시장 가치를 가지고 있어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 서곶중학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(약 52~59㎡)의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 250만원~260만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물 면적 39.60㎡를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 101,130,000원입니다. 본건의 감정가는 76,000,000원으로, 시장 시세 대비 약 75% 수준에 해당하여 상대적으로 낮은 편입니다.

인수해야 할 선순위 권리나 보증금이 없으므로, 경쟁 상황 및 물건의 실제 상태를 종합적으로 고려하되, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 약 86,000,000원에서 91,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 88,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.