나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63626 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 2148 이편한세상일산어반스카이 상가동 1층에이101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정우감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 ""일산역"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선, 서해선 '일산역'
등이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상2층 건물 내
제1층 제에이101호, 제에이102호로서,
외벽: 외부 석재 및 강화유리 마감 등
내벽: 내부 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호(1,2): 근린생활시설(상호:삼센티)로서, 호수별(내부벽체) 구분없이 일체로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북측으로 대로변, 서측 및 동측, 남측으로 소로변의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일산역복합시설사업),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한
지역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(한미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 조사되었으나 임대 내용은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 근린생활시설(상호; 삼센티)로서, 호수별(내부벽체) 구분없이 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63626 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 2148 이편한세상일산어반스카이 상가동 1층 에이101호

용도: 근린상가

감정가: 2,170,000,000원

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 '일산역' 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장 및 경의중앙선, 서해선 '일산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 부지는 북측으로 대로변, 서측 및 동측, 남측으로 소로변의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(일산역복합시설사업)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(일산초등학교, 한미유치원), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 순위 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-02-21 접수, 채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 약 1,525,000,000원으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 4,500,000원, 사업자등록일 2025-02-19. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

주요 입지: 대규모 아파트 단지인 '이편한세상일산어반스카이' 내 상가동에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

상권 특징: 아파트 단지 입주민을 주요 고객층으로 하는 근린생활시설 상권입니다.

이용 현황: 현재 '삼센티'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중이며, 내부 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다.

잠재력: '일산역복합시설사업' 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: 경의중앙선 및 서해선 '일산역' 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상업 시설, 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 스프링쿨러 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 및 안전 시설은 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

일체 이용: 본 물건은 내부 벽체 구분 없이 여러 호실이 일체로 이용 중입니다. 이는 향후 내부 구조 변경이나 개별 임대 시 별도의 협의 및 공사 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

임대 현황 미확인: 현재 임차인이 거주 중이나 임대차 계약 내용이 불명확합니다. 명도 및 임대료 협상 시 상세 내용 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일산역 초역세권에 위치한 대단지 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 고정 수요 확보가 가능하다는 점에서 투자 가치가 있습니다.

탁월한 교통 접근성과 함께 단지 내 상가라는 이점은 신규 입점 시 유리하게 작용할 것으로 보입니다.

다만, 현재 내부가 일체로 이용되고 있고 임대차 현황이 미상인 점은 인수 후 활용 및 명도 과정에서 면밀한 사전 조사가 요구됩니다.

권리 관계가 매우 깔끔하여 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 아파트 단지 배후 수요: 고정적인 고객 확보 용이.

역세권 입지: 일산역 이용객 및 주변 유동인구 흡수 가능.

개발 잠재력: 일산역 복합시설 사업지구 내 위치로 인한 미래 가치 상승 기대.

넓은 면적 활용: 일괄 매각으로 다양한 업종 또는 대형 매장 입점 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,170,000,000원

인수 보증금: 0원

법원 명세서상 권리 총액: 1,525,000,000원

본 보고서에서는 개별적인 시장 조사 및 분석을 통해 구체적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 제시된 감정가, 낙찰가율 동향, 물건의 장단점 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.