나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2920 [1] 경기도 의정부시 호원동 375-1 호원하늘빛아파트 101동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '범골역' 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트, 학
교, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상18층 건물 중 1층 102호로써,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도매 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등 마감임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전 설비 등이
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지(일단지)로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 동측으로 왕복 2차선 도로, 북서측으로 노폭 약6m 내외의 도로와
연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

호원동 375-1: 제3종일반주거지역(2019-01-02), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역
(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>

호원동 376-3: 제3종일반주거지역(2019-01-02), 상대보호구역(한빛유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

호원동 376-4: 제3종일반주거지역(2019-01-02), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역
(한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

호원동 376-14: 제3종일반주거지역(2019-01-02), 상대보호구역(한빛유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

(1) 호원동 375-1 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '대'로 이용중임.
(2) 호원동 376-14 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타 : 본건은 대지권이 없는 구분건물로 건물만의 평가임.

물건 비고

1.대지사용권이 없으므로 건물만 매각
2.최저매각가격은 건물만의 평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경2920 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 375-1 호원하늘빛아파트 101동 1층 102호

용도: 아파트

감정가 (최저매각가격): 121,000,000원 (건물만의 평가액)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

매각대상: 건물 (대지사용권이 없어 건물만 매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 건물 정보

아파트명: 호원하늘빛아파트

준공연도: 1996년

총세대수: 147세대

해당 동: 101동

해당 층: 1층 (총 18층)

전용면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

단지 토지면적: 5017.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

1. 대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이 됩니다.

2. 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

3. 2025년 9월 24일, 김연희로부터 21,600,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '범골역' 남서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거지 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 지역 여건

단지 내 포장도로를 통해 동측 왕복 2차선 도로와 북서측 노폭 약 6m 내외의 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 중로 3류(폭 12m~15m), 상대보호구역(한빛유치원), 준보전산지(일부 필지), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 1월 9일 접수된 농협은행의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김연희

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/확정일자: 2020년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 201,462,457원입니다.

3.4. 유치권 신고

김연희로부터 21,600,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명하여 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

단지는 비교적 성숙된 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

범골역 역세권으로 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 부동산 인근에서 직접적으로 민감한 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 내 다른 지역에 소각장 등 관련 시설 추진 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

단지 인근으로 한빛유치원, 호원초등학교, 회룡중학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경은 보통입니다.

5.3. 단지 특성

호원하늘빛아파트는 1996년 준공되어 노후도가 있는 편입니다.

단지 내 주차 대수는 12대(지상) + 4대(지하) = 총 32대(또는 JSON 정보 기반 92대+32대=124대)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지사용권 부재

본건의 가장 큰 리스크는 대지사용권이 없어 건물만 낙찰받게 되는 상황입니다. 이는 향후 토지 소유주와의 관계, 건물 철거 가능성 등 법적, 재산적 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 유치권 성립 가능성

김연희가 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 만약 유치권이 인정될 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1996년 준공으로 약 30년 된 건물로, 향후 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대지사용권이 없어 건물만 매각된다는 점은 향후 소유권 행사에 중대한 제약이 될 수 있는 핵심적인 위험 요소입니다. 또한, 불분명한 유치권 신고는 추가적인 부담 가능성을 시사합니다. 이러한 주요 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 범골역 인근으로 편리한 교통망을 확보하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 대지권 미확보 및 유치권 이슈로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보(2026년 4월~6월)에 따르면, 본건과 동일 면적(59.9㎡)의 아파트는 198,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(최저매각가격)는 121,000,000원으로 건물만의 평가액입니다.

최근 실거래가와 본건의 대지사용권 부재, 불분명한 유치권 신고 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.3. 권장 입찰가 범위

잠재적 리스크를 감안하여, 최저매각가격보다 높게, 그러나 최근 실거래가보다는 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 140,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 유치권 성립 여부에 대한 추가 조사 결과에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.