나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72709 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 1200 답 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72709 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 1200 답 경매
- 사건번호: 2025타경72709
- 주소: 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 1200
- 감정가: 201,858,000원
- 최저가: 141,300,600원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 답
의정부지방법원 경매1계 2025타경72709 | 소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 1200 | 감정가: 201,858,000원 | 최저가: 141,300,600원 | 용도: 답
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 의정부지방법원 2025타경72709 (1)
소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 1200
용도: 답 (농지)
매각대상: 토지매각
토지면적: 3,958.00㎡ (약 1,197.28평)
감정가: 201,858,000원
1.2. 경매 진행 정보
경매구분: 부동산강제경매
채무자: (정보 없음)
소유자: 김OO
채권자: 신OOOOO
특이사항: 농지취득자격증명, 중복사건
주의사항: 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건 토지는 강원특별자치도 철원군 동송읍 장흥리 소재 "직탕폭포" 북서측 인근에 위치한 답(논)입니다.
주위는 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통 및 접근성
본건까지 차량 출입이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성은 무난합니다.
인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통시됩니다.
2.3. 형태 및 이용 상태
세장형(길쭉한 형태)의 평지로서 현재 답(논)으로 농경 활동에 이용 중입니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각대상 및 지분
본건은 토지 전체(3,958.00㎡)가 매각대상이며, 제시 외 물건(건물, 수목 등)은 없는 것으로 확인되었습니다.
공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
3.2. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되었습니다.
매각 시 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 명확한 확인이 필요합니다.
3.3. 필수 확인 사항
본건은 '답(농지)'이므로 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 지자체에서 발급하는 농지취득자격증명원(농취증)을 반드시 제출해야 합니다.
미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 취득 자격 요건을 필히 확인해야 합니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석 (농업 관련)
본건은 농림지역 및 농업진흥구역 내에 위치하여 상업적 용도(일반적인 근린생활시설 등)의 개발은 사실상 불가능합니다.
주변에 직탕폭포 등 관광지가 있으나, 해당 토지는 엄격히 농지로만 활용해야 합니다.
따라서, 투자 목적은 농지로서의 가치 또는 장기적인 토지 이용계획 변경 가능성 등에 초점을 맞추어야 합니다.
4.2. 생활 정보 및 기타
인근에 "직탕폭포" 등 철원의 주요 관광지가 위치하고 있어, 관광 편의시설(음식점, 숙박시설 등)과의 거리는 비교적 가까운 편입니다.
그러나 본 토지 자체가 농지로서의 생활 기반 시설은 부족한 지역입니다.
4.3. 혐오시설 정보
주변에 일반적인 도시형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)이 확인되지는 않았습니다.
다만, 후술할 '잠재적 리스크' 항목에서 언급된 군사 관련 시설 제한 및 소음대책구역 지정은 투자 결정 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 토지 이용 제한의 엄격성
본건은 농림지역이자 농업진흥구역에 속해 있어, 농지 외의 다른 용도로의 전용(예: 창고, 공장, 주택)이 매우 제한적이고 까다롭습니다.
또한 공장설립승인지역 및 공장설립제한지역(수도법)에도 해당되어 공장 설립도 어렵습니다.
5.2. 군사 시설 및 소음 리스크
본건은 '제한보호구역(전방지역:25km)'으로 지정되어 있어 군사시설 보호법에 따른 각종 행위 제한을 받을 수 있습니다.
또한 '군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있어 군 사격으로 인한 소음 피해 가능성이 있으며, 이는 농지로서의 사용에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
5.3. 농지취득자격증명 리스크
'농취증' 제출이 필수이므로, 낙찰자는 농업경영계획서를 작성하여 자격 요건을 충족해야 합니다.
농업인이 아닌 경우, 농지를 취득하기 위한 자격 심사가 엄격하므로, 입찰 전 지자체 문의를 통해 취득 가능 여부를 명확히 확인해야 하는 가장 큰 리스크가 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 철원군 동송읍 장흥리 소재의 우량 농지(답)로서, 토지 자체의 형태나 접근성은 보통 수준입니다.
감정가(201,858,000원)는 약 1,197.28평에 대한 가격으로, 평당 약 16만 8천원 수준입니다.
권리 관계는 단순한 토지 강제경매이나, 농림지역, 농업진흥구역, 그리고 군사시설 관련 규제 지역이라는 점에서 일반적인 투자 목적으로는 적합하지 않습니다.
6.2. 투자 포인트
최고의 입지: 직탕폭포 인근에 위치하며, 한탄강 주변의 수려한 자연 경관을 누릴 수 있는 지역의 농지입니다.
규제 완화 잠재력: 장기적인 관점에서 DMZ 평화 지역 개발 및 토지 이용 규제 완화에 대한 기대감이 있는 지역입니다.
실수요자 적합: 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자(농업인 또는 귀농 예정자)에게 가장 적합한 물건입니다.
낮은 진입 장벽: 감정가 대비 유찰을 통해 가격이 하락할 경우, 농지로서의 평당 단가가 매력적인 수준으로 떨어질 수 있습니다.
6.3. 결론
본 물건은 '농지취득자격증명'이 가장 중요한 핵심 사항이며, 농업인 또는 농업 경영이 가능한 분에 한하여 입찰을 고려해야 합니다.
군사 규제에 따른 소음 문제와 행위 제한을 충분히 인지하고, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 분에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
법원 정보
의정부지방법원 경매1계