나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12884 [1] 서울특별시 강북구 수유동 291-174 다원퍼스트빌 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""인수초등학교""북동측 인근에 위치(삼양로123길
46-28)하며, 인근지역은 단독주택(다가구주택 포함) 및 공동주택(다세대주택 등)이 밀집한
후면 주택지대인 바, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 접근성은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건(사용승인일:17.07.05)내 502호로서,

외벽: 석재 타일 붙임 및 치장 벽돌 등 마감,
내벽: 타일 붙임 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다원퍼스트빌 제5층 제502호로서, 단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 및
주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리 평지로, 주거용(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 6미터 정도의 포장도로, 서측으로 노폭 4미터 정도의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(20m이하-완화시28m이하), 고도지구(28m
이하(입안)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 번호

서울북부지방법원 2025타경12884 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 291-174 다원퍼스트빌 5층 502호

1.3. 물건 종류

다세대주택

1.4. 건물 구조 및 면적

철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 5층 502호 (사용승인일: 2017.07.05)

건물면적: 30.06㎡ (약 9.09평)

1.5. 토지 면적 및 지분

토지면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

토지지분: 21.91㎡

1.6. 감정가

220,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택(다가구주택 포함) 및 공동주택(다세대주택 등)이 밀집한 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건의 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(20m 이하, 완화 시 28m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 3월 13일자 국민건강보험공단의 압류(갑5)이며, 이보다 늦게 접수된 압류(갑6), 가압류(갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 현황 상세

* 임차인: 현

* 보증금: 208,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-23

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2024-06-20

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권 존재

3.2. 2.권리분석 (대항력, 인수 여부)

본건에는 대항력 있는 임차인 현 이 존재하며, 2024년 6월 20일 주택임차권 등기(을3)가 경료되었습니다. 등기부 요약상 해당 임차권은 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 이는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자이며 보증금액이 상당하므로, 매각으로 인해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 높습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2024년 6월 20일 제99014호 주택임차권등기 (대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근 단지인 북한산그랑빌(2008년식, 전용 69.57㎡)은 2026년 6월 1일 282,000,000원에 거래되었습니다. 동성하이츠빌라(1992년식, 전용 74.69㎡)는 192,000,000원, 주영하이츠빌라(1998년식, 전용 73.23㎡)는 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이들보다 면적이 작은 다세대주택입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

상기 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 매매가는 전용면적 69.57㎡ 기준으로 약 282,000,000원, 74.69㎡ 기준으로 약 192,000,000원, 73.23㎡ 기준으로 약 240,000,000원에 형성되어 있습니다. 이를 본건의 전용면적 30.06㎡에 단순 환산 적용 시, 3.3㎡당 약 350만원 ~ 400만원 선으로 추정해볼 때, 약 1억 5백만원 ~ 1억 2천만원 범위의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.

* 인수초등학교가 도보 거리에 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 현 의 보증금 208,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 다만, 임차인이 경매 신청 채권자인 점과 해당 보증금액이 감정가 및 추정 시세보다 높다는 점을 고려할 때, 배당에서 전액 변제될 가능성이 높으나, 배당 확정 전까지는 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 현황 조사 불가 시 확인 사항

감정평가 당시 폐문, 시건장치 등으로 인한 내부확인이 정확히 이루어지지 못했으며, 실제 이용 상태가 내부 구조도와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 재확인하여 내부 구조 및 이용 현황을 상세히 파악해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건은 고도지구, 대공방어협조구역 등 개발에 제한을 줄 수 있는 용도지구에 포함되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역은 일반 주거지대로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 208,000,000원이 존재하여 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 감정가 220,000,000원 대비 주변 시세는 낮게 형성되어 있어, 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있는 투자 위험도가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상

* 인수초등학교 인근으로 학군 및 주거 편의성 확보

* 보증금 인수 부담 해소 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.

임차인 현 의 보증금 208,000,000원은 경매 신청 채권자로서 배당에서 우선 변제받을 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 해당 보증금을 직접 인수해야 하는 직접적인 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 220,000,000원 대비 낮은 시장가와 임차인 관련 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.