나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12866 [1] 서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 202동 23층 2304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남일감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""서울문화고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 창동2차현대아파트 202동 23층 2304호(전유면적 84.504㎡)로서 주위는 중.소규모점포 및 근린생활시설, 각급학교, 공공시설, 비교적 규모가 큰 아파트단지 등 일부 기존주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 근거리에 창동역(1,4호선)이 위치하며 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물내 23층 2304호로서
외벽 : 몰탈위페인팅마감
내벽 : 벽지도배 및 주방일부 타일마감
바닥 : 플로링보드마감
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

아파트: (계단식:방3, 거실1, 주방1, 식당1, 욕실겸화장실2, 드레스실1, 전실1, 다용도실1,
발코니3)임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방시설이고 위생 급배수 및 급탕설비, 옥외소화전설비, 화재탐지기설비, 승강기설비, 지하주차장시설 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접토지와 등고평탄하며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 단지내 가로망시설과 연계되어 있어 차량의 흐름은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경12866 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 도봉구 창동 815 창동2차현대아파트 202동 23층 2304호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

867,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 34.90㎡ (약 10.56평)

건물면적 (전용면적): 84.50㎡ (약 25.56평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보에는 구체적인 분양면적이 명시되어 있지 않습니다. 확인된 전용면적은 84.504㎡입니다.

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 준공연도

2001년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, "서울문화고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 점포, 근린생활시설, 각급 학교, 공공시설 및 비교적 규모가 큰 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1, 4호선 창동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 약 25미터, 남동측으로 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망과도 잘 연계되어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건에는 다수의 근저당, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 내역이 존재합니다. 등기부채권 총액은 1,005,745,001원으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 17일 등기된 신한은행의 근저당권(을10)으로 추정됩니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 등기부 요약상 모든 권리가 '말소'로 표기되어 있어, 매각으로 인해 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)가 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시가 없어, 입찰 전 법원에 비치된 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

별도의 명시가 없는 한, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 특이사항

중복사건으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행 중이거나 경합될 수 있음을 시사하며, 입찰 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 아파트 단지 주변으로는 다양한 규모의 점포와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거환경

주변에 학교, 공공시설 등 다양한 시설이 혼재하여 주거 기능과 편의성이 조화로운 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 내부

본 건은 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 구조의 23층 건물 중 23층에 위치한 아파트입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실 1개, 주방 1개, 식당 1개, 욕실 2개, 드레스실 1개, 전실 1개, 다용도실 1개, 발코니 3개로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비내역

도시가스 보일러에 의한 난방 시스템이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 급탕 설비, 소화전, 화재 탐지기, 승강기, 지하 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

창동2차현대아파트 단지는 총 11개 동, 797세대로 구성되어 있습니다. 주차는 지상 12대, 지하 19대, 총 152대가 가능합니다. (제공된 아파트 정보의 총 주차대수와 다소 차이가 있으나, 이는 일반적인 정보이며 개별 동 또는 세대당 주차 대수에 따라 다를 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

다수의 채권 및 중복 경매 사건으로 인해 권리 관계가 복잡하며, 정확한 말소 여부 및 인수되는 권리 관계를 반드시 최종 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적인 점유 문제나 명도 시 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

본 건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획 수립 가능 여부에 대한 사전 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 도봉구 창동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 권리관계 및 중복사건으로 인해 권리분석에 신중을 기해야 하며, 임대차 관계 미상 등의 변수를 고려해야 합니다. 높은 층수라는 장점을 가지고 있으나, 복잡한 채권 관계로 인해 명확한 법률 검토 후 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1, 4호선 창동역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 84.50㎡의 선호도 높은 면적이며, 23층의 고층으로 조망권 확보가 유리합니다.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 867,000,000원입니다. 최근 실거래가를 살펴보면, 유사 면적(84.504㎡)의 아파트가 2026년 5월 870,000,000원, 2026년 6월 888,000,000원, 그리고 95.633㎡ 면적이 2026년 6월 940,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 23층의 고층임을 감안할 때, 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 870,000,000원 ~ 900,000,000원

이 가격대는 감정가를 상회하는 수준으로, 고층 프리미엄과 시장 시세를 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 낙찰가 전액이 본인의 자금 부담이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.