나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2354 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 373-1 양우내안애애플 5층 519호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장평중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형) 및 근린생활시설 등으로 이루어진 노선 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(지하철5호선, 장한평역)이 소재하는 바 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

2014.05.30일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제5층 제519호로서
외벽 : 석재붙임 및 알루미늄 복합판넬 마감
내벽 : 벽지 및 일부타일마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 30m, 북측으로 약6m 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 373-1번지, 양우내안애애플 5층 519호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경2354 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 106,000,000원입니다.

건물의 전유부분 면적은 15.34㎡ (약 4.64평)이며, 토지 지분 면적은 2.76㎡ (약 0.83평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 김OO입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택 원룸형)이며, 2014년 5월 30일 사용승인되었습니다.

총 17층 건물 중 5층에 위치하며, 건물명은 양우내안애애플입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, '장평중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택 원룸형), 근린생활시설 등이 혼재된 노선 상업지대입니다.

교통 여건으로는 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 가장형의 형상이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로 약 30m, 북측으로 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

등기부 현황상 권리분석의 핵심은 대항력 있는 임차인 김슬옹의 존재입니다.

김슬옹 임차인은 2022년 6월 16일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다.

이 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 을구 3번 순위의 주택임차권 등기가 존재합니다.

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경2354)입니다.

을구 3번 순위 주택임차권(김슬옹)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기와 함께 을구 3번 순위로 김슬옹의 주택임차권이 2024년 10월 8일에 등기되었으며, 이 권리는 '인수'로 표기되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 역세권 상업지역으로, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 있는 편입니다.

주변에는 '장평중학교'가 있으며, 상업지대로서 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 정보를 살펴보면, 2026년 3월 거래된 장안동 318-3번지 소재 브라운힐(2017년식, 56.56㎡)은 380,000,000원에, 장안동 132-15번지 소재 건물(2012년식, 31.36㎡)은 270,000,000원에, 장안동 381-14번지 소재 한강팰리스(2010년식, 29.33㎡)는 24,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 2,200만원에서 2,800만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건은 15.34㎡(약 4.64평)으로, 면적당 가격으로 환산 시, 소형 면적의 경우 평당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

본 물건의 감정가(106,000,000원)는 평당 약 2,284만원 수준으로, 최근 거래된 다세대 주택들의 평당 가격과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

그러나 본건은 도시형생활주택/오피스텔로, 다세대 주택과는 건물 구조 및 관리 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

양우내안애애플 단지 내 유사 면적(15-17㎡)의 실거래 사례를 보면 1억 2,900만원에서 1억 3,000만원 사이에서 거래된 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5호선 장한평역 인근, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 상업지대로서 마트, 병원, 음식점 등 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 장평중학교 등 도보권 내 위치.

* 건물 내부 시설: 난방, 위생, 승강기, 주차 설비 갖춤.

* 주변 환경: '장평중학교' 북서측 인근. 현재까지 파악된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김슬옹 씨의 보증금 130,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 소형 평수의 환금성: 15.34㎡(약 4.64평)의 매우 작은 면적으로 인해 향후 매각 시 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 인수 보증금 대비 낮은 감정가: 감정가(106,000,000원)보다 임차인의 보증금(130,000,000원)이 높아, 낙찰가에 따라 매수인의 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다.

* 정확한 임대 관계 미상: 감정평가서 요약의 기타 참고사항에 '정확한 임대관계는 미상임'이라고 기재되어 있으나, 명확한 임차인이 등기되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 장한평역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 매우 중요하며, 이는 실질적인 투자 금액 산정에 큰 영향을 미칩니다.

감정가 대비 인수 보증금이 높아, 낙찰 후 총 투입 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

따라서 권리 관계 및 예상 인수 금액에 대한 철저한 분석과 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 장한평역 도보권의 역세권 입지로, 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 건물 연식(2014년 사용승인)이 비교적 최신으로, 건물 자체의 노후도가 낮음.

* 소형 평수로 1인 가구 또는 단기 임대 수익 투자 목적에 적합할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건을 고려하여, 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 분석해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건으로 인해, 낙찰가와는 별도로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

시세 조사 결과, 유사 면적(15-17㎡)의 본건 건물 내 실거래가는 약 130,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

만약 낙찰가가 130,000,000원 미만일 경우, 매수인은 낙찰가 외에 임차인에게 보증금 잔액(130,000,000원 - 법원에서 배당되는 금액)을 추가로 지급해야 합니다. 따라서 총 매수 부담액은 최소 130,000,000원이 됩니다.

감정가 106,000,000원으로 낙찰 시, 총 매수 부담액은 106,000,000원(낙찰가) + (130,000,000원 - 106,000,000원) = 130,000,000원이 됩니다.

시세가 130,000,000원에서 135,000,000원임을 감안할 때, 감정가 수준으로 낙찰받더라도 큰 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

본 건의 '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 하되, 인수되는 채무를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시점에서의 시장 가치와 인수 조건, 그리고 투자수익률을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 115,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이 가격으로 낙찰될 경우, 총 인수 금액은 약 115,000,000원(입찰가) + (130,000,000원 - 115,000,000원) = 130,000,000원이 되어, 시장 가치 수준에서 취득하게 됩니다. 이보다 낮은 가격으로 낙찰받더라도 총 부담액은 130,000,000원이 되므로, 수익 확보를 위해서는 시세 대비 낮은 가격으로 취득해야 하나, 현재 조건에서는 수익성이 매우 낮거나 없을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.