나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12670 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 320-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 ""중랑역"" 북측 인근에 소재하며, 인근은 주상용건물, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '중랑역'이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 2층 건물로서,
외벽: 적벽돌마감 및 일부 화강석붙임 등,
내벽: 벽지 및 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 에 도시된 바와 같이 본건 지상에 제시외 건물(①)이 소재함.

공부와의 차이

본건 1층과 2층은 공부상 면적과 개략적인 현황 면적이 상이하며, 본건 지층은 공부상 '주택'으로 기재되어 있으나 외관상 '보일러실'로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12670 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 320-5

용도: 단독주택

감정가: 760,430,200원 (약 7억 6천 43만원)

토지면적: 112.40㎡ (약 34.00평)

건물면적: 139.30㎡ (약 42.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 태OOO (등기부상으로는 태릉신용협동조합으로 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 "중랑역" 북측 인근에 소재하며, 주변은 주상용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '중랑역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리: 1999.12.23. 태릉신용협동조합 근저당권 (2,600만원)

* 전체 채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 167,521,538원

* 이하 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서, 경매 절차에 따라 소멸될 예정임.

* 건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 현황을 보이며, 동일한 말소기준권리 및 후순위 권리들이 존재함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 , 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.29, 확정일자 2017.11.27, 배당신고일자 2025.08.08, 대항력 없음.

* 임차인: 한 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021.02.01, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 실거래가 정보는 다세대/빌라 유형으로, 본건 단독주택과는 차이가 있음.

* 최근 2026년 7월 기준, 인근 중화동 지역의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같음.

* "미성중화B" (2014년식, 30.05㎡): 2억 3천만원

* "예건스위트빌" (2002년식, 65.01㎡): 3억 7천 5백만원

* "TheH중화3차" (2020년식, 27.55㎡): 2억 7천 5백만원

* 이들 사례의 전용면적당 가격은 약 577만원/㎡ ~ 998만원/㎡ 수준임.

* 본건 감정가는 7억 6천 43만원이며, 토지 면적(112.40㎡) 대비 약 677만원/㎡, 건물 면적(139.30㎡) 대비 약 546만원/㎡ 수준으로, 인근 다세대 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가되었음.

* 단독주택의 경우, 토지 가치와 건물 가치를 별도로 평가하며, 다세대 주택과는 직접적인 비교에 한계가 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "중랑역"이 인근에 위치하며, 주상용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

* 편의시설: 주위 환경 분석상 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

* 교육환경: 교육환경보호구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요.

* 주변 환경: 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물(①)도 포함됨.

* 공부상 면적과 현황 면적 상이: 본건 1층과 2층은 공부상 면적과 현황 면적이 다소 상이하며, 지층은 공부상 '주택'이나 외관상 '보일러실'로 추정됨.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재함.

* 임대관계 미상: 임차인의 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아 인수 시 주의 필요. (단, 본건 임차인들은 대항력 없음으로 분석됨.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 역세권에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 면적이 충분하여 향후 활용 가능성이 있는 물건임.

* 권리 분석상 인수할 만한 부담은 없는 것으로 판단되나, 공부와 현황의 차이 및 제시외 건물 존재 등 현장 확인이 필요한 사항이 있음.

* 주변 다세대 주택 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이나, 단독주택으로서의 가치 평가에 대한 심층적인 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 서울 동북권 역세권 입지: 중랑역 도보 접근 가능 거리로 교통 편의성 확보.

* 단독주택으로 건축 용이성: 토지 규모(약 34평) 대비 활용도 높음.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정.

* 인수되는 임차 보증금 없음: 추가적인 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 760,430,200원임.

* 등기부 채권 총액은 약 167,521,538원임.

* 인근 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 본건 단독주택의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 잠재적 리스크(공부와 현황 상이, 제시외 건물 등)를 고려하여, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 채권 총액을 상회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 선에서 검토해 볼 수 있음. (정확한 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.