나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12895 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12895 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12895
• 주소: 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호
• 감정가: 241,000,000원
• 최저가: 241,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매5계 2025타경12895 | 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호 | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 241,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12895 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12895 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 81-115 새울센스빌 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 241,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 안OO

채무자: 손OO

채권자: 유OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지 면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 29.70㎡ (약 9.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, '한신초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

건물까지 차량 통행이 가능합니다. 남동측으로 약 420m 거리에 지하철 4호선 쌍문역이 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브) 지붕의 6층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 일부 석재 마감 및 벽돌 치장 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이샤시 창호 등을 사용하였습니다.

이용 상태:

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용 상태:

토지는 완경사지에 있으며, 가각 정리된 직사각형 형태로 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

북동측으로는 폭 약 6m, 남동측으로는 폭 약 5m 내외의 포장 도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 막다른 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역(입안)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(제한 기간: 2025.1.17~2026.1.16 및 2025.06.12부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(입안), 과밀억제권역에 해당됩니다.

공부와의 차이:

공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 차이는 없습니다.

기타 참고 사항:

폐문 및 관계인 부재로 인해 임대 관계는 조사하지 못했습니다.

1.4. 입지조건

본건은 지하철 4호선 쌍문역 역세권에 위치하여 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 한신초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 편리하며, 주변이 주택가로 형성되어 있어 주거 환경으로 안정적입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자가 담보권을 실행하여 경매가 개시된 사건입니다. 채무자는 손OO이며, 채권자는 유OOOOOOOO입니다. 일반적인 임의경매의 경우, 경매 절차가 완료되면 낙찰자가 소유권을 취득하게 되며 기존의 담보 물권 등은 소멸됩니다. 다만, 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지, 소유자와 채무자가 동일인인지 등에 대한 상세한 권리 분석은 추가적인 조사가 필요합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 폐문으로 인해 임차인 현황 등 세부적인 사항 파악에 한계가 있습니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 도봉구 쌍문동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 주거 편의 시설이 발달해 있습니다. 인근의 쌍문역 주변으로는 상업 기능이 일부 형성되어 있으나, 주된 상권 형성보다는 주거지의 배후 상권으로서의 역할을 수행합니다. 대형 쇼핑몰이나 유흥 시설 등은 다소 거리가 있으며, 근린 생활 편의 시설 위주로 이용 가능합니다.

1.7. 생활정보

단지 주변으로 한신초등학교가 도보 거리에 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 편리합니다. 또한, 지하철 4호선 쌍문역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 편의시설로는 병원, 은행, 마트, 음식점 등이 있으며, 도봉구청 등 관공서 이용도 가능합니다.

1.8. 건물 상세

본건은 2000년대 초반에 건축된 것으로 추정되는 건물 내 5층에 위치한 전용면적 약 29.70㎡ (약 9.00평)의 다세대주택 유닛입니다. 철근콘크리트 구조로 안정성을 확보하고 있으며, 내부에는 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

1.9. 토지 상세

본건의 토지 지분은 17.66㎡ (약 5.34평)으로, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다. 완경사 지대에 위치하며, 주변 도로망과의 접근성이 확보되어 있습니다.

1.10. 법규 및 규제사항

본건 소재지는 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 제3종일반주거지역(입안)으로, 향후 지역 용도 변경 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히, '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어 2025년 1월 17일부터 2026년 1월 16일까지, 그리고 2025년 6월 12일부터 2년간 건축 관련 행위에 제한이 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있으므로 투자 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어 건축 관련 사업이 일시적으로 중단되거나 제한된다는 점입니다. 제한 기간 종료 후에도 추가적인 규제나 변경 사항이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가 시 관계인 부재로 임대차 관계 조사가 이루어지지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없으나, 추후 토지 이용 계획 변경 등에 따른 주거 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.12. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 쌍문역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 기본적인 주거 편의 시설 및 교통 환경이 양호하여 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다. 그러나 건축허가·착공제한 지역이라는 점과 명도 관련 불확실성은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 현재 감정가는 2억 4,100만 원으로, 실제 경매 진행 시 응찰가 결정에 있어 이러한 제한 사항들을 충분히 반영해야 할 것입니다.

1.13. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 지하철 4호선 쌍문역 이용이 편리하여 서울 도심 접근성이 우수합니다.

2. **주거 환경**: 초등학교 등 교육 시설 인접, 주택가 형성으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. **토지/건물 일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. **저평가 가능성**: 건축 제한 등 리스크 요인으로 인해 경매 시 시장가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

투자를 고려하신다면, 반드시 명도 및 권리 관계를 재확인하시고, 건축 제한 해제 시점 및 향후 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계