나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12733 [1] 서울특별시 노원구 중계동 산101-50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 ""영신여자고등학교"" 남동측에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 자연림 등으로 이루어진 시가지주변 임야지대로서 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 급경사 지대 내 부정형의 토지로, 현황 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역(최종확인
은 관할 교육청에 반드시 확인), 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인), 대공방
어협조구역(위탁고도:77-257m), 공익용산지, 과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12733 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 산101-50

용도: 임야

감정가: 1,659,612,000원

토지면적: 14,558.00㎡ (약 4,403.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 "영신여자고등학교" 남동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 그리고 자연림 등이 혼재된 시가지 주변 임야 지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 본건 인근까지 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 상황입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 지리적 특징 및 이용상태

본건은 급경사 지대에 위치한 부정형의 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 본건 토지는 맹지 상태로, 직접적인 도로 연결이 되어 있지 않습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 공익용산지, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건 토지 등기부에는 여러 권리가 등기되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑1: 2022-01-14 접수, 농업회사법인 가교물산주식회사 명의의 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 을21: 2024-01-26 접수, 홍종영 명의의 근저당권 (금282,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 2024-03-12 접수, 배성철 명의의 가압류 (금500,000,000원) - 서울북부지방법원 가압류 결정(2024카단20835)

* 을22: 2025-04-25 접수, 박원진 명의의 근저당권 (금216,000,000원)

* 갑10: 2025-07-08 접수, 박원진 명의의 임의경매 (금216,000,000원) - 서울북부지방법원 임의경매개시결정(2025타경12733)

* 을23: 2025-08-04 접수, 유경옥 명의의 근저당권 (금110,000,000원) - 공동담보목록

3.2. 말소기준권리

을21 근저당권 (홍종영, 2024-01-26 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 없거나, 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 자연림 지역에 인접한 임야로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 주변의 근린생활시설 및 주거 단지와의 관계 속에서 그 가치를 평가해야 합니다. 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능합니다.

5. 생활정보

본건은 임야이므로 직접적인 주거 생활 편의 시설과의 연계성은 낮습니다. 다만, 인근 주거지역 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 기반 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 가능한 점은 긍정적 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 급경사: 본 토지는 지적도상 맹지이며 급경사 지형으로, 토지 활용에 제약이 있습니다.

* 접근 제한: 실제 현황 조사 결과, 중계로 16길 64 근처 입구에 통교사를 지나 길이 있으나 철문과 울타리로 출입이 제한되어 있어 접근성이 매우 낮습니다.

* 수목 관련 분쟁 소지: 토지 중 일부 면적(약 350㎡)에서 인접 필지 소유자 등으로 추정되는 타인이 수목 및 산책로 부지로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 해당 수목은 토지에 부합된 것으로 평가되어 매각 대상에 포함되나, 매각 후 수목의 실제 소유권 귀속 및 철거, 인도 등과 관련하여 제3자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 비오톱 1등급 지역: 대상 토지는 비오톱 1등급 지역에 해당하여 환경적 보전 가치가 높으며, 이로 인해 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 자연녹지, 도시자연공원구역, 개발제한구역 등 다양한 공법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 중계동에 위치한 임야로서, 현재 자연림 상태이며 급경사 지대에 맹지라는 물리적 제약이 있습니다. 또한, 출입이 제한되고 인접 토지 소유자가 수목 등을 사용 중인 것으로 파악되어 소유권 및 이용 관련 분쟁 소지가 잠재되어 있습니다. 비오톱 1등급 지역으로 지정되어 있어 개발 행위가 제한될 가능성이 높습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 일반적인 부동산 투자 관점에서의 매력은 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본건은 현재 임야 상태이며, 각종 규제와 물리적 제약이 다수 존재합니다. 따라서 일반적인 투자 관점보다는, 향후 도시 계획 변경이나 인접 토지와의 통합 개발 가능성 등을 장기적인 관점에서 검토하는 특수한 투자 목적을 가진 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,659,612,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 물리적, 법률적 제약 조건, 그리고 입찰 참여자들의 다각적인 분석 및 전략에 따라 결정될 것입니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다. 제시된 감정가 및 권리 분석 내역을 바탕으로 입찰 의사결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.