나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12882 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1261 에이치케이팰리스 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 「서울숭곡초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철역(4호선: 길음역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상10층 지하1층건 내 제5층 제501호로서
(사용승인일: 2017.09.22)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방3, 욕실, 주방, 거실, 보일러실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1261번지, 에이치케이팰리스 5층 501호에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12882 (1) 입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 364,000,000원입니다.

토지 면적은 18.78㎡ (약 5.68평)이며, 건물 면적은 65.59㎡ (약 19.84평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 김 이며, 본 건은 2017년 9월 22일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 「서울숭곡초등학교」 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철 4호선 길음역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

토지는 일단지 기준 시 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

본 건 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 2월 1일 접수된 경기광주세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 2024년 5월 28일 접수된 을구 6번 주택임차권(임차인: 김지성)입니다.

임차인 김지성은 보증금 340,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 4월 8일 전입, 2022년 2월 15일 확정일자를 받았습니다. 대항력은 '있음'으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액은 340,000,000원입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상에는 "2024. 5. 28. 접수 제85726호로 경료된 을구6번 임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미하므로, 실제 배당 현황을 반드시 확인하여 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다. 임차인 김지성은 대항력이 있으나, 배당받지 못할 경우 보증금 340,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 하월곡동 일대는 주상복합 형태의 상권이 발달해 있습니다.

인근에 서울숭곡초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

지하철 4호선 길음역과의 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 4호선 길음역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육시설: 서울숭곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 환경은 주거와 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김지성(보증금 3.4억원)이 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상 취득 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 배당표 확인 및 임차인과의 소통을 통한 정확한 인수 보증금 규모 파악이 필수적입니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로 파악되나, 구체적인 공동담보 목록 및 채권액에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 강제경매 건으로, 성북구 하월곡동 소재 HK팰리스 오피스텔 501호입니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 65.59㎡ (약 19.84평)으로 쾌적한 주거 및 업무 공간 활용이 가능합니다. 가장 핵심적인 권리사항은 대항력 있는 임차인 김지성의 존재입니다. 보증금 3.4억원을 인수해야 할 가능성이 있어, 매수인의 실질적인 취득 비용에 큰 영향을 미칩니다. 감정가는 3.64억원이지만, 최근 시세 및 임차인 인수 금액을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 최신식 설비와 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 4호선 길음역 역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일한 HK팰리스 오피스텔(전용면적 65.59㎡)은 2025년 10월 4층 거래 31,500만원, 11월 3층 거래 31,500만원, 11월 2층 거래 31,000만원에 거래되었습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 31,000만원에서 31,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 364,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 김지성의 보증금 340,000,000원 인수 여부입니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 인수 조항으로 인해 배당을 받지 못할 경우 매수인이 이를 인수하게 됩니다.

만약 보증금 3.4억원을 인수해야 한다면, 최소한의 투자 비용이 3.4억원 이상이므로 현재 시세보다 훨씬 높은 금액이 되어 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

따라서, 본 보고서에서는 임차인의 보증금 인수 금액이 발생하지 않는다는 전제 하에 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

이 경우, 시세(약 3.1억 ~ 3.2억)를 기준으로 10%~20%의 할인율을 적용하여 입찰 경쟁력을 확보하는 것이 합리적입니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 없을 시 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

단, 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰 후 인수해야 하는 총 금액에 결정적인 영향을 미치므로, 반드시 사전에 정확한 배당 현황을 확인하고 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금 발생 시에는 본 제안 입찰가보다 훨씬 높은 총 취득 비용이 발생하므로, 투자 가치가 없다고 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.