나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12873 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1692 세명그린빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""삼양초등학교"" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 근린
생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장, 삼양역( 우이신설경전철)소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 구분건물내 2층 202호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약5m~6m의 포장도로와 접하여 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.
-주택임차권 등기되어 있음. (등기사항전부증명서 참조)
-지하주차장에 판넬조 판넬지붕의 용도미상, 소유미상의 제시외물건이 2개호 소재함.
(제시외물건㉠ 면적 약3.7㎡, 제시외물건㉡ 면적 약0.7㎡)
(후면 사진용지 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12873 (1)

감정가: 147,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1692 세명그린빌 2층 202호

용도: 다세대주택

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호

건축년도: 2007년 09월 17일 (사용승인일)

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수, 개별냉난방, 도시가스, 주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 삼양초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 우이신설경전철 삼양역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 북측으로는 노폭 약 5~6m의 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 고도지구 및 대공방어협조구역 등은 건축 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 09월 13일에 등기된 이상영 근저당권(150,000,000원)입니다.

등기사항전부증명서상 을3 근저당권(이상영, 2021-09-13)을 말소기준으로 하여, 해당 권리보다 후순위인 을4 주택임차권(한국토지주택공사, 145,000,000원, 2023-12-15 등기), 갑11 압류(부산진세무서장, 2022-02-10), 갑12 압류(강북구청장, 2022-05-30), 갑13 가압류(한국자산관리공사, 2023-05-04), 갑14 압류(부산광역시, 2024-07-03), 갑15 압류(국민건강보험공단, 2025-02-04), 갑16 강제경매(서울보증보험주식회사, 2025-07-08) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑3 소유권이전(강미현, 2014-08-22) 및 갑10 소유권이전(김현천, 2021-08-26) 등은 말소되지 않는 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 분석

건물 내에는 총 4명의 임차인이 등록되어 있습니다.

* ERDENEBAATARANUJIN

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-02

대항력: 없음, 비고: (공란)

* SAINBAYARNARANTSATSRAL

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-02

대항력: 없음, 비고: (공란)

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 145,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-29, 확정일자: 2021-07-09, 배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음, 비고: (공란)

* 어윤게(ALTANGERELOYUNGEREL)

보증금: 500,000원, 차임: 450,000원, 전입일자: 2025-05-02

대항력: 없음, 비고: (공란)

모든 임차인은 현재 대항력이 없는 것으로 나타납니다. 특히, 보증금 및 차임이 미상인 임차인(ERDENEBAATARANUJIN, SAINBAYARNARANTSATSRAL)은 전입일자가 2025년 5월 2일로 비교적 최근이며, 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 주의가 필요합니다. 어윤게 임차인은 월세가 있으나 보증금이 50만원으로 소액입니다.

서울보증보험주식회사(구 한국토지주택공사)의 임차권은 등기부상 을4로 등기되었으나, 말소기준권리인 을3 근저당권보다 후순위이며 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 물건명세서상 SGI(서울보증보험)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 특이사항 (무허가 건축물)

지하주차장에 용도 미상, 소유 미상의 제시외 물건 2개(각 약 3.7㎡, 0.7㎡)가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 매수인이 명도 및 처리에 대한 추가적인 부담을 질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 미아동 지역은 삼양초등학교 인근으로 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있습니다. 삼양역(우이신설경전철)이 인근에 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 지역 개발 사업(예: 미아동 345-1 일대 재개발)이 진행되거나 계획 중 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 삼양초등학교를 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되는 삼양역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상업 시설 및 편의 시설도 가까이 있어 주거 환경으로서는 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. SGI 인수조건 관련

서울보증보험주식회사(구 한국토지주택공사)의 임차권은 매각으로 소멸되나, 해당 기관에서 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 이로 인한 복잡한 권리관계는 권리분석 시 면밀히 검토되었습니다.

6.2. 임차인 관련

일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 0원이거나 소액인 점, 그리고 전입일자가 최근인 점은 비정상적인 임대차 관계일 가능성이 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 저항이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

지하에 존재하는 소유 및 용도 미상의 제시외 물건 2개는 매수인이 명도 및 처리 관련 부담을 안게 될 수 있는 리스크 요인입니다.

6.4. 토지이용제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동 소재 다세대주택으로, 우수한 교통 환경과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 임차권 역시 말소 예정이고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 소유 및 용도 불명의 제시외 물건 존재와 일부 임차인의 비정상적인 조건 등은 명도 및 관리 측면에서 주의가 필요합니다. 전반적으로 권리관계가 명확하고 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 접근성이 용이한 입지 조건

* 우이신설선 삼양역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 매각으로 소멸

* 임차보증금 인수 부담 없음 (서울보증보험/LH 확약서)

* 주변 지역 개발 호재로 인한 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정평가액: 147,000,000원

최근 매매 사례 분석:

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때, 2026년 6월 거래된 791-1544번지 소재 예담빌리지(50.82㎡)가 218,000,000원(약 4,289,650원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 면적(37.20㎡)을 감안할 때, 시장 가격은 약 159,575,000원(37.20㎡ * 4,289,650원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

종합적인 고려:

감정가는 147,000,000원으로, 유사 사례 시장가(약 159,575,000원)보다 다소 낮게 책정되어 있습니다. 제시외 물건 및 임차인 관련 리스크를 감안하더라도, 권리관계의 명확성을 고려할 때 감정가를 상회하는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

(상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.