나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51682 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""구산중교"" 남측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제601호로서,
외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 다세대주택(도시형생활주택,단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51682 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-127 헤렌하우스 6층601호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제6층 제601호

건축년도: 2017년

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정평가 정보

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중교" 남측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약 3~4분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 상황

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리(서울서부지방법원 강제경매개시결정 2025타경51682)보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이해민)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-29

* 확정일자: 2020-08-07

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 선순위임차권, 임차보증금 2022년 8월 30일 5,000,000원 증액됨.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2017-12-01)

* 공유자전원지분전부이전 (2018-05-24, 매매)

* 주택임차권 (2024-10-04, 이해민, 195,000,000원, 인수)

* 강제경매 (2025-07-09, 주택도시보증공사, 195,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024.10.4. 등기)가 있으며, 임대차보증금 195,000,000원(2022.8.30. 5,000,000원 증액)이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 은평구 구산동 일대는 주거 지역과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. 구산중학교와 인접하여 교육 관련 수요도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 상태

현관 1개, 방 2개, 주방겸 식당 1개, 거실 1개, 욕실겸 화장실 1개, 발코니 1개 등으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

5.2. 건물 상태 및 설비 내역

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 치장석붙임 및 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 현상은 보통입니다.

상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 이해민 씨의 보증금 195,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 투자 비용에 포함되어야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 괴리 가능성

제공된 주변 매매 정보를 바탕으로 추정 시, 본건물의 시장 가치가 감정가(230,000,000원)보다 낮을 가능성이 있습니다. 이는 인수 보증금을 고려할 때 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 여러 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 점입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 고려 사항이자 리스크 요인입니다. 건물 자체의 노후도는 비교적 낮은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 서울 은평구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 도보 거리 대중교통 접근성: 버스 정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

* 잠재적 수익 가능성: 임차인 인수 후 시세에 맞는 임대 또는 매각을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 시세 조사가 필수입니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 것으로 예상되는 임차인 보증금은 195,000,000원입니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 규칙에 따라, 본건물의 잠재적 순수 가치(Equity)를 추정하여 산정합니다.

추정 순수 가치 = 감정가 - 인수 보증금

추정 순수 가치 = 230,000,000원 - 195,000,000원 = 35,000,000원

제공된 주변 매매 정보(리치빌, 24.74㎡, 8,800만원)를 기준으로 본 건물의 시가를 추정해 보면, 29.60㎡ 기준 약 1억 5백만원 내외로 계산됩니다. 만약 이 시가(1억 5백만원)가 실제 시장 가치라면, 인수 보증금(1억 9천5백만원)이 건물 가치를 초과하는 상황이 되어 투자에 상당한 위험이 있습니다.

따라서, 높은 인수 보증금과 감정가 대비 시세 추정치의 불확실성을 고려하여, 추정 순수 가치 35,000,000원을 기준으로 보수적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 40,000,000원.

본 입찰가 범위는 투자 시 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 합리적인 수준이 되도록 고려한 것입니다. 투자 결정 전, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 권리 분석 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 외부 지도 검색이 불가능하여 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.