나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2323 [1] 서울특별시 노원구 상계동 101-58 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ""신상계초등하교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(4호선, 불암산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 남서측으로 노폭 약8m 내외 및 북서측으로 노폭 약2m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(자세한사항은별도확인:주택사업과)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택으로
외벽: 치장벽돌쌓기, 페인팅마감등.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등.
창호: 섀시 창호 등임.

세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 근린생활시설로,
외벽: 페인팅 마감등.
내벽: 페인팅 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

주택(1층:3가구, 2층:1가구) 및 근린생활시설(식당)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

건축물대장 상 2층 중 일부(23.14㎡)는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 2층 전체 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 건축물대장 상 2층 중 일부(23.14㎡)는 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 2층 전체 주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2323 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 101-58 (신주소: 서울특별시 노원구 덕릉로115길 22)

용도: 근린주택

감정가: 1,752,884,400원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 174.60㎡ (약 52.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 재정비촉진지구, 유동화물건, 공동담보

주의사항:

- 제시외 건물 포함 일괄매각 대상임.

- 건축물대장상 2층 일부(23.14㎡)는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 2층 전체가 주택으로 이용 중임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "신상계초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 혼합 환경임.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 불암산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지 및 도로상태:

세장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임. 지적도상 남서측으로 노폭 약 8m, 북서측으로 노폭 약 2m의 도로가 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됨.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 있음.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리인 하나은행의 근저당(2015-12-09, 480,000,000원) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임.

주요 등기 내용:

- 최초 소유권 보존 및 이전 (1983-04-23, 2015-12-09)

- 하나은행 근저당 (말소기준권리)

- 이상달 근저당

- 강구수산업협동조합 근저당 3건

- 윤재일 가압류

- 노원구, 마포세무서장, 동작세무서장, 서울특별시 등 압류 다수

- 이상달 임의경매, 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 임의경매

등기부채권 총액: 3,018,000,000원

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 예정임. 인수할 보증금은 없음.

* 권영숙: 보증금 150,000,000원, 전입/확정 2016-01-04

* 김선녀: 보증금 65,000,000원, 전입/확정 2016-06-09

* 김희영: 보증금 15,000,000원, 전입 2021-11-04, 확정 2021-10-14

* 이영수: 보증금 10,000,000원, 전입/확정 2024-08-16

인수되는 권리: 없음.

4. 상권분석

주변 부동산 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 2026년 5월 기준으로 5천만원대부터 3억원대까지 다양하게 나타나고 있음. 이는 주로 소형 주거용 건물(연립, 다세대)의 거래 사례로, 본건과 같은 근린주택과는 규모 및 용도 면에서 차이가 있음.

예시:

- 태림빌라 (1994년식, 56.47㎡ 전용): 95,000,000원 (2026년 5월 거래)

- 보람빌라17차 (1997년식, 52.28㎡ 전용): 380,000,000원 (2026년 5월 거래)

- 강원빌라 (1997년식, 54.99㎡ 전용): 365,000,000원 (2026년 5월 거래)

본건의 감정가는 17억 5천만원대로, 이는 주변 소형 빌라 시세 대비 높은 수준임. 이는 본건이 대지 및 건물 전체를 포함하는 근린주택이며, 상계동 일대의 개발 잠재력(재정비촉진지구)을 반영한 것으로 판단됨.

5. 생활정보

교육시설:

인근에 신상계초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함.

교통:

지하철 4호선 불암산역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리함.

편의시설:

주변에 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 다수의 채권자와 다양한 종류의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)가 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함. (단, 본건은 모두 말소 예정)

* 공부상 용도와 현황의 차이: 건축물대장상 2층 일부가 근린생활시설로 표기되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중이므로, 향후 건축 관련 인허가나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. 이에 대한 확인이 필요함.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 재개발 가능성이 있으나, 구체적인 지구 단위 계획 및 사업 진행 상황에 대한 면밀한 파악이 필요하며, 개발 완료까지 장기간 소요될 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물의 현황, 규모, 소유권 관계 등을 추가적으로 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 노원구 상계동에 위치한 근린주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 특히 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적고, 등기부상 권리들도 말소될 예정이어서 낙찰 후 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황의 불일치, 그리고 재정비촉진지구의 구체적인 개발 계획 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 근린주택으로서 주택 및 상가 임대 수익 창출 가능.

* 역세권에 가까운 입지로 교통 편의성 우수.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,752,884,400원입니다. 주변의 소규모 연립/다세대 주택 시세는 본건 감정가보다 현저히 낮은 수준이나, 본건은 근린주택으로서의 가치와 재정비촉진지구라는 개발 잠재력을 고려해야 합니다.

모든 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다.

본 물건의 투자 가치와 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 감정가를 기준으로 하되, 향후 개발 가능성을 감안하여 보수적으로 1,800,000,000원에서 1,950,000,000원 사이의 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 다만, 이는 예상치이며 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.