나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51651 [1] 서울특별시 은평구 신사동 11-30 3층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""덕산중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대
로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '응
암역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 5층 건 내 제3층 제201호로서
(사용승인일: 2001.08.11),

외벽: 인조석 및 드라이비트 마감 등,
창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51651 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 11-30 3층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 37.13㎡ (약 11.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 입찰가

감정가: 310,000,000원

최근 매매 정보:

- 신한노블레스 (2003년식, 82.37㎡, 3층): 39,000,000만원 (2026년 5월)

- 미건빌라 (1992년식, 58.71㎡, 3층): 21,100,000만원 (2026년 5월)

- 하나쉐르빌 (2002년식, 43.53㎡, 3층): 20,000,000만원 (2026년 5월)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 평지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제201호로, 사용승인일은 2001년 8월 11일입니다. 외벽은 인조석 및 드라이비트 마감이며, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다. 내부 이용 상태는 다세대주택(방 3, 거실, 주방/식당, 화장실 2, 다용도실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 7월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을9, 말소기준권리)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이훈정)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 1일

확정일자: 2021년 6월 10일

배당신고일자: 2023년 7월 13일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 확약서 제출로 대항력 포기 및 우선변제권 주장.

* 임차인: 조지훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 19일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로, 주거 환경이 안정적입니다.

4.2. 혐오 및 유해시설

주변 지역에 특별한 혐오 또는 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 덕산중학교, 서울신사초등학교, 서울상신초등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

지하철 6호선 응암역 이용이 가능하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

조지훈 임차인은 전입일자(2023년 12월 19일)상 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산되었으나, 실제 권리 관계 및 법적 해석에 따라 인수 여부 및 금액이 달라질 수 있으므로 철저한 조사가 요구됩니다.

6.2. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 2025년 6월 12일자로 1층(주차장) 25㎡가 콘크리트/판넬 주거용으로 위반건축물로 등재되었습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 건축물 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(이훈정)의 경우, ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기’하는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차권 등기가 말소될 가능성을 시사하나, 상세 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 응암역과 가까워 교통이 편리한 편입니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 조지훈의 존재와 보증금 및 차임 미상, 그리고 위반건축물 등재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. HUG 관련 임차인의 확약서는 긍정적 요소로 볼 수 있으나, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 6호선 응암역 이용이 용이하여 도심 접근성이 좋습니다.

8.2. 주거 지역의 안정성

주변이 다세대주택 및 주거 시설로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

조지훈 임차인의 보증금은 0원으로 계산되며, 주택도시보증공사 관련 임차인은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금에 포함되지 않는 것으로 판단됩니다.

9.2. 시세 분석

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 고려하면 다음과 같습니다.

- 신한노블레스(2003년식, 82.37㎡) 3억 9천만원

- 미건빌라(1992년식, 58.71㎡) 2억 1천1백만원

- 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡) 2억 0천만원

본건(72.00㎡, 2001년식)은 면적과 건축 연도를 감안할 때, 주변 시세와 유사한 수준인 2억 7천만원에서 3억 0천만원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가(3억 1천만원) 및 시세, 그리고 대항력 있는 임차인 및 위반건축물 등재와 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 2억 6천만원 ~ 2억 9천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.