나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51649 [1] 서울특별시 은평구 불광동 281-129 온세파인빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 소재 지하철3호선 불광역 동측 인근에 위치하며 본건 주변에는
접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 용도복합
건물, 공공시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 장방형의 토지로 공부상 주용도가 근린생활시설, 업무시설 및 다세대주택
(도시형생활주택)인 건물(온세파인빌)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로 수준(통일로66길)의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-토지 기호1(불광동 281-129) :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구, 자세한 사항 별도 확인: 도시계획과),
가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임),
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변).

-토지 기호2(불광동 281-249) :
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구, 자세한 사항 별도 확인: 도시계획과),
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역
(주요산 주변).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사사항 등에 근거하였
으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51649 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 281-129 온세파인빌 5층502호

건물명: 온세파인빌

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 5층

사용승인일: 2012년 7월 3일

건축물대장상 용도: 공동주택 (근린생활시설, 업무시설 및 다세대주택 [도시형생활주택])

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

토지지분: 10.22㎡ (약 3.09평)

건물면적: 30.02㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.02㎡ (약 9.08평)

1.4. 매각 정보

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 소재 지하철 3호선 불광역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 주거용, 주상용, 업무용, 상업용 건물 및 공공시설, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 불광역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 (2020년, 2021년), 주택임차권 (2023년, 말소 예정), 가압류 (2023년, 주택도시보증공사), 강제경매 (2025년, 주택도시보증공사) 등이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 1,073,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 LIZCANODELGADOYAMILE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-05, 대항력 없음.

* 임차인 PAEZACOSTAMAURICIO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-05, 대항력 없음.

* 임차인 PAEZLIZCANOZARITHSALOME: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-05, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김성율): 보증금 194,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-19, 확정일자 2023-03-30, 배당신고일자 2023-12-18, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사가 본 건의 신청채권자로서 김성율의 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 (2026.05.04.자). 따라서, 임차인 관련하여 매수인이 인수해야 할 보증금은 인수 보증금 합계 0원입니다.

3.4. 말소 기준 권리

본 건의 말소 기준 권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을10, 접수일자 2025-07-08)입니다. 이보다 선순위 권리인 소유권이전, 가압류 등은 경매 절차를 통해 소멸되거나 낙찰가의 부담으로 처리됩니다. 주택임차권 등기(을5)는 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건 주변에는 주거용, 주상용, 업무용, 상업용 건물 및 공공시설, 학교, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지 기호1(불광동 281-129): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 토지 기호2(불광동 281-249): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(불광지구), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

인접 도로상태는 북동측으로 세로 수준(통일로66길)의 포장도로에 접하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다. 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 마감재 및 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사에 근거하였으므로, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

5.2. 주변 편의시설

불광역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업시설, 금융기관, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 교육시설

본건 주변에 학교가 소재하고 있는 것으로 파악됩니다. (자세한 내용은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 초기 제공된 정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있었으나, 실제 등기 및 임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로 명시되어 있으나, 이에 대한 추가적인 세부 정보는 제공되지 않았습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

건물 내부 상태에 대한 정확한 정보는 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 불광역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통이 우수합니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인 관련 권리를 포기하는 확약서를 제출함에 따라 매수인이 부담해야 할 추가적인 임차보증금 위험이 제거된 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 건물 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 불광역 역세권으로 뛰어난 교통 및 입지 여건.

* 주택도시보증공사의 임차권 관련 위험 부담 해소 (권리 포기 확약).

* 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 본 건의 면적, 감정가 등을 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 실거래가는 290,000,000원 (29.87㎡, 2026년 5월 거래) 수준입니다. 본 건의 감정가는 229,000,000원이나, 시장가치를 반영하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 275,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 약 120% 수준으로, HUG의 권리 포기로 인한 리스크 해소와 시장 상황을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.