나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10869 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10869 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10869
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제103동 제4층 제402호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10869 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제103동 제4층 제402호 | 감정가: 364,000,000원 | 최저가: 291,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10869 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 358에 소재한 다원리치타운 제103동 제4층 제402호의 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10869 (1)이며, 감정가는 364,000,000원입니다. 토지 면적은 29.57㎡(약 8.94평)이며, 건물 면적은 44.72㎡(약 13.53평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 주변에 오남중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 지하철 7호선 천왕역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장도 있어 교통 여건이 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건에는 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이 존재합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 인수하거나, 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 특히, '대항력 있는 임차인'의 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 토지에 대한 별도의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았으니 입찰 시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 오류동 일대는 주거지역으로서 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있습니다. 지하철 7호선 천왕역 인근으로 상권이 형성되어 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 편의시설 및 상업시설이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업지구라기보다는 주거지 내 기본적인 생활 편의를 위한 상권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 오남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 있으며, 천왕역(7호선) 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의점 등 근린시설이 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수해야 할 수 있음을 의미하며, 사전에 정확한 인수 금액 및 조건을 파악하는 것이 매우 중요합니다. '토지 별도등기 있음' 표시는 토지에 대한 별도의 채권이나 권리가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 내부 확인 불가로 인한 부동산 상태의 불확실성 또한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경에 따른 특별한 절차 및 조건 준수 여부도 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천왕역 역세권 및 오남중학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'과 '토지 별도등기' 등 권리 관계에 복잡성이 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 토지별도등기 관련 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. HUG 인수조건에 대한 이해와 이행도 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 교통이 편리하다는 점은 장점입니다. 만약 '대항력 있는 임차인' 관련 보증금 인수 부담이 적거나, 토지별도등기 문제가 명확하게 해결될 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경을 통해 복잡한 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 투자 가치는 더욱 상승할 수 있습니다. 다만, 모든 리스크를 감수한 후에도 수익성이 확보되는지에 대한 면밀한 권리분석 및 시장 분석이 선행되어야 합니다. 1. 서울남부지방법원 2025타경10869 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 358에 소재한 다원리치타운 제103동 제4층 제402호의 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10869 (1)이며, 감정가는 364,000,000원입니다. 토지 면적은 29.57㎡(약 8.94평)이며, 건물 면적은 44.72㎡(약 13.53평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 주변에 오남중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 지하철 7호선 천왕역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장도 있어 교통 여건이 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건에는 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이 존재합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 반환 채권을 인수하거나, 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 특히, '대항력 있는 임차인'의 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, '토지 별도등기 있음'이라는 주의사항이 있으므로, 토지에 대한 별도의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았으니 입찰 시 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 오류동 일대는 주거지역으로서 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있습니다. 지하철 7호선 천왕역 인근으로 상권이 형성되어 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 편의시설 및 상업시설이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업지구라기보다는 주거지 내 기본적인 생활 편의를 위한 상권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 오남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 있으며, 천왕역(7호선) 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의점 등 근린시설이 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수해야 할 수 있음을 의미하며, 사전에 정확한 인수 금액 및 조건을 파악하는 것이 매우 중요합니다. '토지 별도등기 있음' 표시는 토지에 대한 별도의 채권이나 권리가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 내부 확인 불가로 인한 부동산 상태의 불확실성 또한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경에 따른 특별한 절차 및 조건 준수 여부도 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천왕역 역세권 및 오남중학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'과 '토지 별도등기' 등 권리 관계에 복잡성이 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 토지별도등기 관련 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. HUG 인수조건에 대한 이해와 이행도 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 교통이 편리하다는 점은 장점입니다. 만약 '대항력 있는 임차인' 관련 보증금 인수 부담이 적거나, 토지별도등기 문제가 명확하게 해결될 수 있다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. HUG 관련 조건 변경을 통해 복잡한 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 투자 가치는 더욱 상승할 수 있습니다. 다만, 모든 리스크를 감수한 후에도 수익성이 확보되는지에 대한 면밀한 권리분석 및 시장 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계