나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10856 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1001호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10856 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10856 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제10층 제1001호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10856 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10856 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제10층 제1001호입니다. 본건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 270,000,000원입니다. 토지면적은 7.89㎡ (약 2.39평)이며, 토지 지분은 7.89㎡ (약 2.39평)입니다. 건물면적은 28.74㎡ (약 8.69평)이며, 건물 지분은 28.74㎡ (약 8.69평)입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 있습니다. 주의사항으로는 임차인 김혜진의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재하는 물건입니다. 특히, 임차인 김혜진의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)와 관련하여 특별 매각조건이 있습니다. 이는 매수인이 HUG로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 신규 매수인은 임대차보증금 관련 추가 부담이 없도록 이러한 조건을 명확히 인지해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 지하철 2, 5호선 까치산역을 중심으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능하며, 다양한 편의시설과 상업 시설이 인근에 분포하고 있습니다. 마곡지구와의 직주근접 수요 또한 기대할 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 생활 정보

케이엠파크빌은 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 본건은 10층에 위치하고 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성을 제공합니다. 인근에는 지하철역과 버스정류장이 소재하여 교통이 편리하며, 주위에는 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 토지이용계획상 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 및 903-12번지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항과 인접하여 항공기 소음이나 관련 시설에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정은 이를 간접적으로 시사할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권 존재로 인한 권리 관계의 복잡성을 주의 깊게 분석해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경10856 (1) 물건은 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이나 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인과 HUG의 인수조건 변경 관련 특이사항은 매수인이 인수해야 할 권리관계를 명확히 파악하고 주의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상 공항 관련 규제가 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성으로 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 서울 도심 접근성이 우수합니다.

둘째, 오피스텔로서 실수요 및 투자 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다.

셋째, 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세차익 또는 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

넷째, HUG 인수조건 관련하여 임차보증금 추가 부담 위험은 없으나, 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

다섯째, 화곡동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계