나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51656 [1] 서울특별시 서대문구 창천동 5-46 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재""경의중앙선 신촌역""남서측 인근에 위치하며,주위는 동일 로변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 자유로우며,인근에 지하철2호선(신촌역) 및 경의중앙선 ""신촌역"" 및 노선 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.

형태 및 이용상태

2필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 세장형의 토지로서,건물부지(제1종 및 제2종 근린생활시설)로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북서측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 로폭 약 2미터 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호1,2 공히;도시지역((2012-08-09),제3종일반주거지역(2022-04-21),지구단위계획구역(신촌지구일대(문의;도시관리과)),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시기타용도지역지구기타(지정제건축선)<건축법>,상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257M)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호 가)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/ 지상5층 건물로서

외벽;미장 석재붙임
내벽;몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감
창호;강화유리 창호 입니다.

이용상태

지하1층;근린생활시설(육회,꽃피다;폐문 부재로 영업여부는 미상입니다)
1층;근린생활시설(김촌)
2층;근린생활시설(BAROGO 현재 공실)
3층;근린생활시설(마포등심;폐문 부재로 영업여부는 미상입니다.)
4층,5층;근린생활시설(OKOREC(일본취업카페))으로 이용 중 입니다
`

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비,승강기설비(지하1층~4층),시스템냉·난방설비,화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51656 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 창천동 5-46

* 신주소: 서울특별시 서대문구 명물길 46 (창천동)

* 건물명: 티파니빌딩

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

* 용도: 근린시설 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 토지면적: 182.80㎡ (약 55.30평)

* 건물면적: 310.45㎡ (약 93.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 8,902,316,550원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 경의중앙선 신촌역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 동일로변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 지하철 2호선 및 경의중앙선 신촌역, 그리고 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구일대), 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(지정건축선), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 5층 건물입니다.

* 건물 외벽: 미장 석재붙임

* 건물 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감

* 건물 창호: 강화유리 창호

* 건물 이용 현황:

* 지하 1층: 근린생활시설 (육회, 꽃피다 - 영업여부 미상)

* 1층: 근린생활시설 (김촌)

* 2층: 근린생활시설 (BAROGO - 현재 공실)

* 3층: 근린생활시설 (마포등심 - 영업여부 미상)

* 4층, 5층: 근린생활시설 (OKOREC - 일본취업카페)

* 건물 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비(지하 1층~4층), 시스템 냉·난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 허가일: 2017년 03월 09일

* 사용 승인일: 2018년 02월 05일 (비교적 신축 건물)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 20일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을23, 을5)으로, 해당 권리 이하의 모든 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 미상 (상호: 육회꽃피다)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 미상, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음 (인수 대상 아님)

* 임차인: 박혜준

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 2,600,000원

* 전입(사업)일자: 2021-05-04, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음 (보증금 30,000,000원 인수)

* 임차인: 주식회사비웰코리아

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2019-04-03, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 있음 (보증금 50,000,000원 인수)

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 6,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-09-25, 확정일자: 2025-07-16, 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음 (배당받을 것으로 예상, 인수 대상 아님)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 인수 보증금

* 총 인수 보증금 합계: 80,000,000원 (박혜준 30,000,000원 + 주식회사비웰코리아 50,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

* 본 건이 위치한 서울 서대문구 창천동 일대는 신촌역을 중심으로 형성된 대표적인 상업 및 대학가 상권입니다.

* 지하철 2호선, 경의중앙선 신촌역을 통해 서울 전역으로의 접근성이 뛰어나며, 인근 대학가와 풍부한 유동인구를 바탕으로 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 현재 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 업종은 음식점(육회, 김촌, 마포등심), BAR (BAROGO), 카페(OKOREC - 일본취업카페) 등으로 다양하게 구성되어 있습니다.

* 2층(BAROGO)은 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 신촌역(2호선, 경의중앙선)을 도보로 이용 가능하며, 수많은 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 현대백화점, 각종 금융기관, 병원, 다채로운 판매시설 및 음식점이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육시설 및 기타

* 본 건 토지는 상대보호구역에 포함되어 있어, 관련 교육 시설 설치 및 운영에 대한 규제 사항 확인이 필요합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인(박혜준, 주식회사비웰코리아)의 보증금 총 80,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 운영상 리스크

* 2층(BAROGO)에 현재 공실이 발생하여, 향후 공실 장기화에 따른 임대 수익 감소 위험을 고려해야 합니다.

* 신촌 상권의 경쟁 심화 및 변화 추세에 따라 공실 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 법규상 리스크

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지정건축선, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어, 향후 건축 행위(증축, 개축 등) 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구의 핵심 상권인 신촌역 인근에 위치한 대로변 상가 건물로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 안정적인 상권 가치를 지니고 있습니다.

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며, 지하 1층부터 지상 5층까지 다양한 근린생활시설로 활용되고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하며, 2층 공실 및 일부 임차인 정보 미확인 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 신촌역(2호선, 경의중앙선) 초역세권, 대로변 코너에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 대학가와 오피스 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보하고 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 근린생활시설로 운영 중이며, 향후 업종 변경이나 리모델링을 통해 부가가치 창출이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 8,902,316,550원

* 총 인수 보증금: 80,000,000원

* 예상 입찰가는 인수 보증금 80,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

* 실제 예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 임대 수익률, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* (참고: 본 보고서의 예상 입찰가는 개략적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 별도의 면밀한 시장 분석을 통해 산정하시기 바랍니다.)

* 총 예상 취득 금액: (예상 입찰가) + 80,000,000원 (인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.