나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10849 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10849
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69, 파크자이빌 제비동 제3층 제302호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10849 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 69, 파크자이빌 제비동 제3층 제302호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 228,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10849 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10849 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

토지지분: 21.21㎡ (약 6.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.2㎡ (약 8.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 01월 16일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 까치산역이 인근에 소재하여 교통이 편리한 편입니다. 또한, 지하철 신정초등학교역과도 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 남측과 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재하여 권리관계가 다소 복잡합니다. 특히, 임차인 박정근의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 채권을 포기함으로써 매수인의 보증금 인수 부담을 줄여주는 조건 변경 매각입니다. 다만, 이러한 조건 변경에도 불구하고 권리분석 시에는 기존 임차인의 계약 구조, HUG의 대위권 내용, 말소되지 않은 권리 유무 등을 철저히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 및 다가구 주택이 밀집된 주거지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 특히, 까치산역 일대는 2호선과 5호선이 만나는 더블 역세권으로 유동인구가 풍부한 상권입니다. 까치산 시장은 규모가 크고 현대화 사업까지 완료되어 안정적인 유동인구 유입에 기여하고 있습니다. 대로변의 이면도로에는 상가 건물이 많으며, 권리금 시세는 3천만 원에서 8천만 원 선입니다. 교통 편의성과 함께 시장, 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 생활정보

단지 북측 인근에는 지하철 신정초등학교역이 있어 교육 시설 접근성이 용이합니다. 또한, 주위에는 공원과 학교 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 까치산역 주변으로는 다양한 상업 시설과 편의 시설이 발달해 있어 생활에 편리함을 더합니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 대규모 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 도로상태, 주변 건물 현황 등은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리분석상의 주요 리스크는 대항력 있는 임차인과 HUG 인수조건 변경에 따른 임대차보증금 관련 조건입니다. 비록 HUG가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되지만, 관련 내용을 정확히 이해하고 잔금 납부 및 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 까치산역 더블 역세권이라는 장점과 함께 주거 밀집 지역 내의 편의 시설 접근성이 좋습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경이라는 권리상 이슈가 있어, 철저한 권리분석과 이에 따른 리스크 관리가 필수적입니다. 이러한 조건들을 충분히 이해하고 매입한다면, 신축 건물의 장점과 함께 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

2, 5호선 까치산역을 이용 가능한 더블 역세권 입지로 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

인근 까치산 시장 등 상권이 발달하여 생활 인프라가 풍부합니다.

HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 부담이 상당 부분 해소되어, 매수인의 권리관계 파악 및 명도 진행이 용이할 수 있습니다.

이러한 요건들을 종합적으로 고려할 때, 리스크 관리만 철저히 이루어진다면 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계