나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10739 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-19
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10739 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경10739
- 주소: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제104동 제4층 제401호
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매16계 2025타경10739 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99 다원리치타운, 제104동 제4층 제401호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 255,200,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2025타경10739 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10739 (1)
소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제104동 제4층 제401호
용도: 다세대주택
감정가: 319,000,000원
토지면적: 25.53㎡ (약 7.72평)
건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 인근에 "오남중학교"가 소재하고 있습니다.
주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.
단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "천왕역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 우수합니다.
현재까지 검색된 정보상, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
주요 권리사항으로는 "대항력 있는 임차인"이 존재하며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.
특히, 임차인 정창수의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.
토지에 대한 별도 등기가 존재하여, 토지와 건물 소유권 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
1.4. 상권분석
본건이 위치한 구로구 오류동 일대는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.
인근 지하철 7호선 천왕역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민들의 편의를 제공합니다.
주거지 내 상권이므로 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 상업 시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.
도시형생활주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.
1.5. 생활정보
건물은 2020년 9월 16일 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 지하 1층/지상 6층 건물 내 4층에 위치합니다.
내부에는 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 양호합니다.
외벽은 치장벽돌 및 석재로 마감되었고, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.
인근에는 오남중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건입니다. 매수인은 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권 말소 조건 수락 여부를 신중히 판단해야 합니다.
토지 별도 등기는 소유권 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 이에 대한 법률적 검토가 필요합니다.
건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.
임대 관계가 명확하지 않아 인수 후 공실 발생 시 추가적인 위험이 따를 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다.
하지만 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건, 토지 별도 등기 등 권리관계가 복잡하여 매수인의 신중한 판단과 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.
특히, 임차인 관련 조건은 매수인이 부담해야 할 금전적 또는 절차적 위험을 내포하고 있으므로, 이를 충분히 인지하고 경매에 참여해야 합니다.
이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 개발 가능성이나 시세차익을 기대한다면 적극적인 검토가 가능할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
안정적인 주거 수요가 있는 서울시 구로구 오류동에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.
비교적 신축 건물로, 즉시 임대 수익 창출 또는 실거주가 가능합니다.
복잡한 권리관계를 명확히 해결할 경우, 합리적인 가격에 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.
향후 주변 지역 개발 계획이나 교통망 확충 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.
투자 목적에 따라서는 부담부 매수(임차인 관련 조건 포함) 또는 특정 조건 해소 후의 차익 실현 전략을 고려할 수 있습니다.
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법원 정보
서울남부지방법원 경매16계