나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10766 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신월초등학교""서측 인근(화곡동 1072-13)에
위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 있어 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

알씨 및 벽식구조 경사지붕, 지상 5층(사용승인 2019년 11월 27일) 내 제2층 제201호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비 및 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일,
지목 도로 한정)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10766 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 208,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트 및 벽식구조, 경사지붕

사용승인일: 2019년 11월 27일

총 층수: 5층 (본건 2층)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.14㎡ (약 4.88평)

토지 지분: 16.14㎡ (약 4.88평)

건물 전용면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물 지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

대지권 총 면적: 158.3㎡ (약 47.88평) [cite: 건축물표제부 요약]

건물 연면적: 268.71㎡ (약 81.30평) [cite: 건축물표제부 요약]

1.4. 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 30일 남동세무서장의 압류입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(김하빈, 207,000,000원), 압류, 강제경매 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: 집합건물 등기부요약].

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ).

보증금: 207,000,000원, 차임: 0원.

전입일자: 2022년 7월 15일. 확정일자: 2022년 6월 2일. 배당신고일자: 2023년 8월 31일.

대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다 [cite: 감정평가서요약 요향표, 물건명세서 참고사항].

* 임차인: 박진호.

보증금: 0원, 차임: 0원.

전입일자: 2024년 10월 23일.

대항력: 없음 [cite: 임차인 현황].

비고: 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 직접적인 상업 기능보다는 주거지 내에서의 일상생활을 지원하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. "서울신월초등학교"가 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있으나, 물건 자체의 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치가 더 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다 [cite: 감정평정평가서요약 요향표].

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설에 대한 상세 조사는 추가적으로 필요합니다.)

5.3. 교육시설

서울신월초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육환경이 양호합니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

5.4. 건물 정보

2019년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트 및 벽식구조의 다세대주택입니다 [cite: 감정평가서요약 요향표]. 외벽은 석재붙임으로 마감되었고, 창호는 새시입니다. 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

6. 잠재적 리스크

* 임차인 박진호: 보증금 및 차임이 미상으로, 추후 보증금 반환 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 공항 관련 구역(수평표면구역), 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다 [cite: 감정평가서요약 요향표].

* HUG 인수조건 및 대항력 포기: 채권자인 주택도시보증공사가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건은 매수인에게 유리할 수 있으나, 계약 조건의 세부 사항을 면밀히 검토해야 합니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년식 다세대주택입니다. 전용면적 약 5.56평(18.38㎡)의 소형 주택으로, 권리분석상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]. 하지만 임차인 박진호 씨의 보증금 및 차임 미상, 그리고 HUG 관련 특수 매각 조건 등이 존재하여 입찰 전 철저한 권리 분석과 함께 물건명세서를 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거를 선호하는 특정 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 강서구 입지: 서울의 주요 지역 중 하나로, 지속적인 주거 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

인수 보증금: 0원 (모든 임차 보증금은 소멸되거나 채권자 포기 조건으로 인해 실질적으로 인수할 보증금은 없습니다.)

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

최근 매매된 인근 다세대주택들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5) (2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (2026년 5월)

* 한양(343-28) (2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (2026년 5월)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (2026년 5월)

본건 건물의 전용 면적은 18.38㎡ (약 5.56평)입니다.

최신 연식(2018년)의 M펠리체(37.05㎡)가 3억원에 거래되었으며, 이는 평당 약 2,677만원 수준입니다. 본건의 감정가(208,000,000원)를 전용면적(5.56평)으로 나눈 평당 감정가는 약 3,741만원으로, 최근 거래된 유사 연식의 물건보다 상당히 높은 수준입니다.

건축 연식이 유사한 M펠리체의 평당 가격(약 2,677만원)을 적용하여 본건 면적(5.56평)에 환산하면 약 1억 4,845만원이 됩니다. 또한, 감정가가 비교적 높게 책정된 점과 소형 면적임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80%~90% 수준인 166,400,000원 ~ 187,200,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.