나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10864 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 646-38 더시크릿등촌 제4층 제405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '등촌역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제4층 제405호로서,

사용승인일: 2019.11.29.
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10864 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 646-38, 더시크릿등촌 제4층 제405호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

* 건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

* 토지/건물 일괄매각: 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2019년 11월 29일

* 건축물 정보: 지하 1층 / 지상 7층, 철근콘크리트구조, 2019년 건축

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '백석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '등촌역'이 소재하여 제반 교통 환경은 보통임. 등촌역은 강서구의 중심부에 자리 잡고 있으며, 주변에는 다양한 상업 시설과 주거 지역이 혼재해 있어 생기 넘치는 도시 분위기를 느낄 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (갑3, 2022-09-30)임.

* 인수되는 권리: 본건에는 매수인에게 인수되는 주택임차권(을3)이 존재함. 이는 김민섭 씨 소유의 주택임차권으로, 보증금 330,000,000원, 전입일자 2022-01-13, 확정일자 2021-12-22이며, 대항력이 있음. 등기부 요약에 '말소: 인수'로 명확히 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 함.

* 임차인 정보:

* 임차인: 김

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: 2021-12-22

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수함.

* 채권 총액: 등기부등본상의 채권 총액은 약 3,369,000,000원이지만, 이는 말소될 채권을 포함한 금액으로, 실제 매수인이 부담해야 할 인수 금액과는 별개로 판단해야 함.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 등촌동 인근 다세대주택의 면적별 매매가는 다음과 같음.

* 미주그린빌라 (1994년 건축, 40.86㎡): 198,000,000원 (약 484.6만원/㎡)

* 뉴파인빌 (2010년 건축, 53.47㎡): 342,500,000원 (약 640.5만원/㎡)

* 라온제나(572-9) (2017년 건축, 42.96㎡): 300,000,000원 (약 698.3만원/㎡)

* 본 물건(더시크릿등촌, 2019년 건축)은 비교적 신축 건물에 해당함. 가장 유사한 연식의 라온제나(2017년)의 면적당 가격(약 698.3만원/㎡)을 적용하여 본건 전용면적 27.63㎡에 적용 시, 약 192,857,400원 수준의 시세가 산정될 수 있음.

* 감정가는 310,000,000원으로, 주변 시세 대비 높은 편으로 보임. 신축 건물임을 감안하더라도 시세와의 격차에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요함.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 등촌역 인근에는 상업 시설과 주거 지역이 혼재하여 다양한 먹거리와 쇼핑 옵션을 제공함. 등촌역 역사 내에 공중화장실 및 편의점이 있으며, 주변에 로또 판매점, 약국, 마트 등이 위치함.

* 주변 교육시설: 백석초등학교가 인근에 소재함.

* 주변 녹지 및 공원: 본 물건이 소재한 등촌2동은 봉제산 근린공원과 맞닿아 있어 도심 속에서 풍부한 녹지와 자연경관을 누릴 수 있음. 봉제산은 주민들의 산책 코스로 인기가 높음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김민섭 씨는 330,000,000원의 보증금을 소유하고 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 금액임.

* 보증금-감정가 격차: 임차인의 인수 보증금액(330,000,000원)이 물건의 감정가(310,000,000원)를 초과함. 이는 사실상 낙찰자가 감정가 외에 임차인에게 최소 330,000,000원을 추가로 지급해야 함을 의미하며, 총 지출액이 매우 높아 투자 수익을 기대하기 어렵거나 상당한 손실이 발생할 수 있는 고위험 물건임.

* 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설과 관련된 보호구역이 다수 존재하여, 향후 건축 및 이용에 있어 제한이 따를 수 있음.

* 현장 확인 필요성: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했으며, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있음. 경매 참여 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 신축 도시형생활주택으로서, 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치한다는 점은 긍정적임.

* 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 임차인의 보증금이 물건의 감정가를 초과한다는 점임. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액(330,000,000원)을 인수해야 함을 의미하며, 총 취득 비용이 매우 높아져 재정적 부담이 가중될 수 있음.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점 역시 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 우수함.

* 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

* 백석초등학교 등 교육 시설과 인접하며, 봉제산 근린공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 하되, 인수 보증금은 별도로 고려해야 함. 감정가는 310,000,000원이지만, 주변 시세 및 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려할 때, 시장 거래 가능한 가치는 감정가와 유사하거나 그 이하일 수 있음.

* 예상 입찰가: 310,000,000원 (감정가 기준)

* 실제 총 예상 지출액: 예상 입찰가(310,000,000원) + 인수 보증금(330,000,000원) = 640,000,000원

* 총 예상 지출액은 물건의 감정가(310,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요함. 임차인과의 협상 또는 배당 절차를 통해 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악하는 것이 중요함. 혐오 시설과 관련된 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 공항 중요시설물보호지구 등에 해당하므로 개발 및 이용에 대한 제한 사항을 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.