나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51687 [1] 서울특별시 은평구 신사동 11-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""서울기독대학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 연와조 평스라브지붕 지상3층 내 통칭 ""제지층 제비02호""로서,
(사용승인일 : 1991.03.08)
외벽 : 시멘트 몰탈위 벽돌 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

- 본건은 등기사항전부증명서(토지, 건물) 상 토지 및 건물 전체에 대한 공유등기가 경료되어있고, 다가구주택으로 기재되어 있으나, 내부적으로는 각 공유자들이 각 호수별로 구분하여 특정부분만을 배타적으로 사용·수익하고 있는 구분소유적 공유의 형태로 거래되는 관행이 있음.

- 본건은 서울특별시 은평구 신사동 11-2 소재 토지(매각지분 갑구 38번 황선필지분 150.1분의 19.81 전부) 및 건물(매각지분 갑구 44번 황선필지분 328.86분의 40.8 전부)의 공유부분 평가이나, 귀 요청에 의하여 황선필지분 토지 공유지분과 건물 공유지분을 일괄하여 평가하였음.

- 본건의 위치 및 내부구조는 귀 제시도면에 따라 통칭 ""지층 비02호""로 표시하였으며, ""ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ"" 부분을 순차적으로 연결한 선내부분 40.8㎡로 표시하음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51687 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

감정가: 93,900,000원

물건종별: 다가구주택

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 11-2

토지면적: 150.10㎡ (약 45.4평)

토지지분: 19.81㎡ (약 6.0평)

건물면적: 349.38㎡ (약 105.7평)

건물지분: 43.36㎡ (약 13.1평)

1.3. 특이사항

토지거래허가구역, 지분매각, 대항력있는임차인, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울기독대학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지의 말소기준권리는 2024년 4월 22일 접수된 은평구(서울특별시)의 압류(갑39)입니다.

건물의 말소기준권리는 2025년 7월 10일 접수된 송윤순의 강제경매(갑45)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, 해당 물건에 지상권이 등기되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 모두 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-05-09, 대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2012-03-05, 대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-04-23, 대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-12, 대항력: 있음

* 임차인: 문

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-03, 대항력: 있음

* 임차인: 송

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-02-22, 확정일자: 2016-02-22, 배당신고일자: 2025-09-04, 대항력: 있음

* 임차인: 조

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-08, 대항력: 있음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2008-12-04, 대항력: 있음

주의사항: 보증금 및 차임이 기재되지 않은 임차인(강 , 김 , 김 , 김 , 문 , 조 , 최 )은 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 이들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 명도 협상 및 비용에 영향을 미칩니다. 송 임차인은 보증금 50,000,000원이 있으나, 배당 신고가 되어 있어 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

3.4. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 토지 및 건물 전체에 대한 공유등기가 되어 있으나, 내부적으로는 각 공유자들이 특정 부분만을 배타적으로 사용 수익하는 구분소유적 공유의 형태가 관행으로 존재합니다. 본 건은 '지층 비02호'로 표시되는 황선필 지분 토지 및 건물 공유 지분을 일괄하여 평가했습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 주변에 마사지샵 등이 있으나, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 관할 교육청에 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

하나로마트 신사점 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인들의 경우 인수되는 보증금액 파악 및 명도 진행에 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 외국인 등은 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

6.4. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1991년 3월 8일로, 약 35년 경과된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다가구주택의 지분 경매 물건입니다. 지분 매각과 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 특히 보증금이 미상이거나 0원인 임차인들의 존재는 낙찰 시 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 높이므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상 전략이 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다. 신사동 일대의 주거 환경과 서울기독대학교 인근의 입지적 요인을 바탕으로, 본 건은 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 지분 매각 및 임차인 문제로 인한 난이도가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 신사동, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역.

* 지분 매각 특성을 활용한 시세차익 또는 공동 투자 기회.

* 지하철 이용 등 교통이 편리한 지역.

* 주변 시세 대비 저가 매수의 가능성 (권리 관계 분석 철저히 진행 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 93,900,000원

인수 보증금 합계: 0원 (송 임차인의 50,000,000원은 배당 신고되었으므로 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 높으나, 배당표 확인 및 법원 결정에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.)

예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 본 건은 지분매각 및 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소를 고려할 때, 실질적인 인수 보증금 및 명도 비용, 그리고 향후 소유권 행사 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% 수준인 약 75,120,000원에서 시작하여, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.